新规将使外资房地产公司的资本金回报率下降 CFP资料

早报记者昨日获悉，国家外汇管理局日前再度下发通知，明文规定停止办理6月1日以后的所有外商投资房地产项目外债登记以及外债结汇手续。对于境外房地产投资商来说，投资国内房地产的自有资金成本大幅度提高；与此同时，这一政策也基本杜绝了房地产开发过程中短期“热钱”的进出渠道。

6月1日起停办

这份名位《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[2007]130号，下称130号文）今年7月10日由国家外汇管理局下发各省市分局。

通知指出，对2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业（包括新设和增资），各分局不予办理外债登记和外债结汇核准手续。

与此同时，对2007年6月1日以后取得地方商务主管部门批准证书但未通过商务部备案的外商投资房地产企业，各分局不予办理外汇登记（或登记变更）及资本项目结售汇手续。

一家境外投资公司有关人士向记者表示，全部备案将会大幅延长公司注册的审批时间，与此同时，由于无法进行外资借贷，公司可能不得不提高房产公司注册资本。

失去外资借贷渠道之后，外商房地产公司的资金来源只有两个，一个是公司自有资金注资，另外就是国内借贷。据介绍，国内银行借贷必须要求土地四证齐全，也就是说，房地产公司只有付清土地款之后才可能进行贷款。由于目前土地价格飙升，一些土地价格已经超出总开发规模50％，这就意味着，开发公司将不得不加大注册资本来完成土地付款。对于公司来说，自有资本比例大幅度提高直接带来资本金回报率下降。

减轻人民币升值压力

这份文件是2007年5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）的补充文件。从第一批公布已经通过备案的128个新批外商投资房地产项目公司以及42家增资房地产公司情况显示，所有公司都为全额注册，并没有任何借贷。

按照此前操作标准，达到最小注册资本规定后，中国项目公司额外融资需要通过外币借款或者从境内人民币借款来实现。

此次规定出台之后，公司资本必须以增资的形式才能够获得结汇批准，而一旦以注册资本的形式进入，就将被锁定在国内，也就是说，规定等于杜绝了房地产开发投资中境外资本短期进出的大门。

统计数据显示，在一季度增加的1357亿美元外汇储备中，顺差及外商直接投资仅为623亿美元，另外有734亿美元的非常规资金结汇，外汇储备新增规模大于贸易顺差和外商直接投资的情况越来越严重。而在这些非常规资金结汇中预计将有相当一部分将借人民币升值之机进入房地产市场。据不完全统计，在过去的两三年中，数以千亿美元的海外资金进入中国，其中大部分投入了房地产市场。

中原地产华北区总经理李文杰表示，当人民币持续升值时，投资房地产不但能获得人民币升值收益，还可以获得房地产本身增值的收益，双重的投资收益对外资构成了难以抵挡的诱惑。受人民币持续升值预期的影响，越来越多外资开始关注继而通过各种途径进入中国房地产市场，投资热情不断高涨。由于人民币稳定小幅升值将给海外投资资金带来较为丰厚的双重投资收益，再加上很多海外机构和投资者预计中国经济以及房地产市场未来仍将保持上升趋势，因而会有更多外资想尽办法加大对中国房地产市场的投资力度。（记者 刘秀浩）