漫画：越走越远——房产暴利何时休

6月25日，第17个“全国土地日”，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商的一席话搅动了舆论的关注点：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

近年来，房价持续上涨已经成为不争的事实。新华社6月24日报道，今年5月以来，面对再次飙升的房价，江苏南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河。

高房价成本之谜

面对房价高涨，这位开发商表示：“我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。”

该开发商将房价高涨的矛头直指相关部门：“土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称‘价格上扬’的最大原因。实际上，土地‘招拍挂’没有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成为房地产商降低成本的主要渠道。”

人民日报《市场报》的报道称，“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。要获得这些消息，“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。

国家发展和改革委员会、国家统计局14日发布的调查结果，5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；同比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。涨幅增速成为2005年11月份以来的最高值。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.6%，涨幅比上月高1.3个百分点。二手住房也不甘示弱，销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点。北海、深圳、温州、北京、蚌埠五个城市比去年同期上涨超过10%。

中国房地产与住宅研究协会副会长顾云昌表示：“北京以10%左右的涨幅已持续数月位列全国前三名，房价上涨过快成为事实。”

按照这位开发商的说法，目前的房价降价空间非常之大。

在全国首位个人集资建房倡导者于凌罡看来，目前房地产利润丰厚。他表示，一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。

于凌罡用北京的房地产成本来说明问题，他计算到：“如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：楼面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+楼面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+楼面管理成本250元+楼面利息成本350元+楼面税费成本400元合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到5390元。”

于认为：“仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63%，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。”