房价与宏观调控目标缘何背离

当国家发改委将5月份的房价数据公布时，全国房价与宏观调控背道而驰的现实摆在了所有人面前。这并非一个意外的结果。

到目前为止，在过去两年所实施的宏观调控措施被执行到位了的，唯有税收政策——营业税、二手房转让个人所得税，以及在部分城市已开始施行的二手房转让土地增值税。这其中，有由各地“自由”操作的个人所得税，最终细化的执行准则变相为房价增值部分的1%~2%。

且不论这些政策实施的具体情况，增加二手房转让环节的税收意味着增加流通成本，其带来的直接结果，是二手房价格的上涨。而在市场相对成熟的城市，新房与二手房已形成价格联动，二手房价格的上涨，必将拉动新房的价格。

这只是宏观调控政策对房价“影响”的一个方面。被认为可能最有效的90/70政策，目前还难以看出端倪。因为最早执行该政策的楼盘，离真正推出市场还有时日。

曾短暂发挥作用的收紧银根政策，一度使一些开发商发生资金周转问题。但那些已经在香港联交所排队等待上市的开发商，现在应该都已放宽了心。于去年上市的浙江房地产企业绿城中国，在上市短短一年内，除首次公开发行外，已有4次再融资举动，与之相应的是，绿城中国过去一年在杭州一举吃下多幅地块，其中不乏“地王”。

据香港某证券分析师介绍，目前在香港等待上市的房地产企业，其排期已排至明年初。环顾内地，拿地最多，扩张最快的，除了上市的房地产企业外，已难觅他人踪影。而当上市这一通道打开，很多开发商也突然发现，原来宏观调控并不可怕。

像万科、金地、富力这类能通过资本市场获得资金的开发商，他们已发现，宏观调控对他们来说是一个扩张的好机会。而一些资质还算不错的开发商，也积极地寻求上市的机会和可能。这成为开发商化解银根紧缩的最好办法。因此，今年前五个月，全国房地产投资出现27.5%的高增长成为理所当然。

当开发商手里不缺钱时，降价套现已成为不可能，捂盘惜售造成供应紧张再度成为开发商刺激市场需求的手段。需求未减，供应减少，房价何以不涨？在宏观调控两年多之后，不知谁还会对宏观调控将使房价下跌存有“幻想”？于骁

房价涨势汹涌供求紧张还是股市财富溢出？

5月房价涨势“凶猛”！日前国家发改委公布的5月份全国70个大中城市房价数据给了人们上述印象。而北京、深圳等地在过去一年里，新建商品住房销售价格10%的涨幅几乎没有太大波动，只有少数几个月曾偶尔“下滑”至10%以下。

这样的形势，是因为供求紧张，还是股市财富溢出效应所致？

房价创新高

按照深圳国土房产局公布的数据，2007年前4个月，深圳房价同比上涨38.9%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均价达到11339元/平方米。而发改委公布的数据是，深圳一季度房价上涨仅为10.7%。

曾在深圳从事代理业务的某中介机构总经理李先生认为，深圳的房价涨幅长期处于高位，与其城市结构有关。“深圳北靠山，南靠海，还分为关内和关外，其可真正利用的土地确实不多。同时，这几年城市导入的人口激增，产业增长太快，财富积累迅速，这些都是深圳房价不断上涨的原因。”他表示，供求关系是深圳房价的最大问题。

据深圳市房地产研究中心日前发布的报告显示，目前，深圳市可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，每年可用于住房建设的土地仅1～2个平方公里，即使通过盘活存量土地，也无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求。

在房价涨幅榜的前列，还有北海、温州、北京以及蚌埠等4个城市与之相伴。曾在2005年宏观调控中位列全国房价跌幅榜首位的温州，在一年之后，重上涨幅榜前五。

股市财富溢出效应？

上海某营销机构总经理刘先生提醒记者，过去连续三年，政府出让的住宅用地实际上是很少的，与此同时，“需求从未减少”。他认为，过去两年多的时间里，有效需求因宏观调控的持续被相应抑制。此次全国房价的大涨，只不过是市场累积效应的释放。实际上，这一解释更适用于上海。

但李先生认为，股市的财富溢出效应是此轮房价上涨的因素之一。除了从股市获利的财富直接投入楼市外，因股市走势持续强劲，使人们对经济及产业前景信心大增，由此带来的消费及行为模式也会发生较大变化。

“信心增加是最重要的。以往因为教育、医疗等因素不敢消费的人们，正在转变想法，他们希望以钱生钱，通过资本和资产的增值来实现财富的积累。”李先生认为，在供应量减少、需求增加的情况下，房价上涨在所难免。