6月的京城楼市，如同起起落落的气温一样令人捉摸不定。据市场分析机构统计，原本5月就该正式销售的50个项目，直到昨天仍有近20个没有开盘。面对房价的居高不下、供应量的明显萎缩，抨击开发商捂盘惜售的声音越来越多。事实上，开发商操控市场的本事远不及人们想像的那样强大。除了追求更高利润的目的，开发商捂盘背后也存在政策制约的因素。

多家代理行今年都曾分析指出，5月份前后北京商品住宅将大面积放量，全年新增住宅供应量的涨幅可能达50%。中大恒基预测，5月入市项目将超过50个，其中新项目达22个。

实际情况却令人大跌眼镜。直到昨天，这50多个项目中至少有三分之一没有开盘销售，其中多数是新盘。“事实上，一切销售准备工作都已完成，但开发商就是不愿意开盘。”一位代理行工作人员告诉记者，开发商故意拖延办理预售许可证，使得开盘时间一拖再拖。

北京市房地产交易管理网公布的信息显示，今年前5个月，北京商品住宅共颁发预售许可证136个，预售许可面积430万平方米。而去年同期这两个指标分别是209个和657万平方米。今年的预售许可面积和预售证数量同比减幅均超过50%。

按照市建委的规定，本市的房地产项目在取得预售许可证后3天内必须开盘销售，否则被视为囤房，按“违规”处理。也就是说，开发商一旦办理了预售证，开盘时间就定了。因此，只要不办预售，开发商就有理由拖延开盘。

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捂盘加剧预售价格上涨

一位业内人士告诉记者，捂盘惜售是开发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。虽然为此要多承担财务和金融成本，但只要日后收益大于风险成本，开发商就愿意承担这种风险。

开发商捂盘的结果最终加剧了供应量的萎缩，更加速房价上涨的步伐。今年前五个月期房预售价格继续上涨，预售面积大幅度减少，住宅期房交易量下跌三成，在这样的市场情形下，开发商近期普遍捂盘惜售更显得“罪”不可赦。

事实上，开发商出于规范性政策压制下的变通考虑，也是捂盘的一个原因。地产分析专家、中原地产华北区董事、总经理李文杰昨天在博客中分析说，封顶按揭令出台后，面对目前房价快速上涨的现实，相当数量的开发商认为捂盘到结构封顶不失为上策，因此加剧了预售面积的减少。

李文杰还揭示了开发商捂盘惜售与预售标价高涨的关系。根据规定，预售许可三日内必须开盘，且要注明开盘时间及价格，并且不得随意更改，特别是价格上涨。在这样的背景下，开发商首先会选择小批量取得预售许可，其次就是标高预期出售价格。这样开盘后，只要实际销售价格低于预售价，就不会违规。(杨舒萌）