转型年代的中国房地产，“中小户型”和“中低收入”反复出现是今后的政策导向

连续三年的房地产宏观调控使我们终于认识到，中国的房地产业正在进入一个转型期，转型期的特点和标志是什么？我提出三点供讨论，就是从住宅的商品属性向公共产品属性转移，从住宅的投资功能向使用功能转移，以及从资源消耗型产业向资源节约型产业转移。

住宅是一种商品，与其他的商品一样在市场经济中有一只无形的手在调控它的价格。但是，区别于其它商品的是住宅有双重功能，有商品属性又有公共产品属性。此前在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点，1998年的房改和2003年以来的宏观调控仍然是把房地产放在经济领域里来提出和考虑问题的。应该说自从中国有了房地产市场以来，住宅的社会功能都被其强大的经济功能所掩盖而被忽视，或者是没有被放在应有的位置上去。如果说：“中国90年代以前的房子都是廉租房”的话，那么当一个国家在实行了40年的廉租房之后，1998年一次房改就把廉租房体制一举推翻而使公房变成了商品房，这必然造成住房作为公共产品的属性没能得到延续，必然造成缺失、缺位。

在房改以后的房地产发展中，用商品房拉动经济是非常主动积极的，但是从民生方面来考虑住房问题是被动不积极的，其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位、机构缺位问题。我认为缺位就应当及时补位，住房的两重性一腿长，一腿短，正在对我国的和谐社会形成冲击和影响。

不可否认住宅有投资功能，这取决于不动产与金融的高度紧密联系。但是使用功能是基本。在以往的发展中这两件事情也在不断的交叉和博弈。一会儿说房地产是重要的支柱产业，是“好孩子”，一会儿又说你是“坏孩子”，制造泡沫。说“好孩子”的时候，是用它刺激内需，缓冲东南亚经济危机的影响，形成了非常繁荣的中国房地产市场。说是“坏孩子”的时候是房价上涨，中低收入阶层抱怨买不起房。

我认为，房地产应该放在整个中国的经济当中去分析。投资过热与宏观经济有关系，近几年，人民币的供应相对过剩，解决办法就是提高贷款利率，因此央行不断小幅升息。但是银行又面临着高达10万亿元的巨大的存贷差，怎么解决？这个问题的最终结果是导致非货币的实物资产升值。因为这么低的利率，迫使存款人去买实物资产，而最大的可保值的实物就是房子，这就是为什么房地产的投资(或投机)功能会得以被强调和放大，其结果是房地产升值。这种情况之下，必然强化了房地产的投资功能。

从经济学角度来说，在任何一个国家，使实物资产升值都会导致贫富分化，因为只有有钱人才具备投资实物资产的能力，而实物资产升值后就使得这些人更富，最终导致贫富差距拉大。这次的宏观调控，更加强调住宅的使用功能，“90平方米问题”之所以成为一个热点，是从使用功能来看，是不是需要盖那么大的房子，规划设计是不是合理，使用起来是不是实用？原来的投资功能现在被控制了，投机功能被打击了，这就是在转型期的第二个特点。

住宅产业是典型的资源消耗型产业，因为我国的土地、水资源、能源等等都已经形成了限制性因素，况且目前我国城镇人均住房建筑面积已经达到了26平方米，住房的面积性饥渴阶段已经缓解，应当更强调住宅的功能质量，给居民提供节能、省地、环保型的住宅。

从这个观点出发，又出现90平方米的问题，估计在今后较长的时期内，小户型住宅是一个方向，城市中已经没有可能大量地提供建设用地了。至于90平方米和70%这两个具体界限问题，是否今后90平方米的面积正好对应了70%的需求？我认为还需要看到制定这一个政策的科学依据，现在还没有看到更有说服力的细则出台。

当前我们要更加务实地做好每一个项目。大家都不希望出现浮躁的观念，例如：两套并成一套、上下楼层打通等等。有人说，最后这些房会成为贫民窟而造成房地产的阶段性迷失和缺失，这是谁都不愿意见到的。面向中小户型的住宅更要做好，规划设计要做精，在这样的理念中盖的房子，比大户型更难做，同样要体现绿色生态，要弘扬传统文化，如果倾心去做好，房子怎么还能卖不出去吗？最近我们正在组织关于中小户型的设计方案调研分析，结果将以竞赛的方式推出，在方寸之中做文章更能考验我们的应对能力。

总而言之，大家可以思考转型年代的中国房地产，“中小户型”和“中低收入”反复出现是今后的政策导向。我始终认为，尽管当前大家的注意力被具体的调控数字所吸引，宏观调控的基本精神仍然是使得这个重要的支柱产业得以健康发展。无论如何中国的房地产还是要发展的。(作者聂梅生为全国工商联房地产协会会长)