江西的房地产业从无到有不断发展，已成为该省经济发展的重要增长点。“十五”时期，江西房地产开发投资累计完成911．75亿元，是“九五”时期的5．9倍，占全社会固定资产投资的比重为12．9％。但是，江西房地产业在快速发展的过程中，也存在一系列亟待规范的问题。

江西省统计局固定资产投资统计处处长金绮、助理调研员涂姗华告诉记者，当前江西房地产业主要存在五个方面的问题：

第一，投资结构不尽合理，经济适用房比例偏低。“十五”时期，江西省房地产开发投资911．75亿元，其中住宅投资562．16亿元，占全部开发投资的61．7％；办公楼投资16．59亿元，占全部开发投资的1．8％；商业营业用房投资150．81亿元，占全部开发投资的16．5％；其他商品房投资182．19亿元，占全部开发投资的20．0％。在住宅投资中，别墅、高档公寓投资23．56亿元，占全部住宅投资的4．2％；经济适用房投资54．85亿元，占全部住宅投资的9．8％。2005年，经济适用房投资10．71亿元，仅占全部住宅投资的5．1％，经济适用房投资比例明显偏低。江西省经济适用房开发投资连续呈现负增长，占房地产开发投资的比重由2000年的19．8％下降到2004年经济普查时的5．0％，2005年继续下降至3．6％。

第二，结构性过剩造成商品房空置面积增多。该省房地产投资结构不尽合理，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小户型住宅供应比例偏低。以南昌市为例，2006年一季度，南昌市市区新增商品住房供应量中，100平方米以下中小户型的比重为17．7％，其中80平方米以下的仅占5．2％，120平方米以上的比重达68．4％。在登记销售的商品住房中，100平方米以下中小户型的比重为20．0％，其中80平方米以下仅占5．4％，而120平方米以上的比重达60．6％。中小户型普通商品住房供应量比例明显偏低，大户型供应量偏多。因此，房地产市场呈现出这样的情形：一方面大多数居民买不到合适的住房，另一方面大量的商品房空置。2005年，该省空置商品房面积仍有228．89万平方米，其中商品住宅空置面积128．24万平方米，商业营业用房空置面积89．77万平方米。若以2005年全省平均销售价格测算，约占压资金35亿元。

第三，对银行资金依赖过重，金融风险增大。从历年数据看，江西省房地产开发企业的资产负债率均高于60％，有的年份接近80％，这表明房地产开发企业自身实力不强。从企业的资质等级上也说明一定问题，2004年经济普查显示，该省开发企业资质等级在二级以上的企业只有153家，2005年发展到165家。房地产开发是一项高投入的经营活动，其资金来源对银行资金依赖过大。统计显示，近几年来，江西省房地产开发投资的本年资金来源中，银行贷款和定金及预收款，平均每年为19．42亿元和36．81亿元，分别占当年资金总额的16．8％和31．8％。到2005年，两项资金占当年到位资金的比重分别为13．9％和33．1％。

由此可见，在房地产市场，银行是“一肩挑两头”——房地产开发企业和广大的购房者。一旦开发商的资金链出现问题或居民的住房转让、出租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。

第四，

房价上涨过快。目前，衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，即：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3至6倍，发展中国家要偏高些。从江西省的情况来看，2005年城镇人均可支配收入为8620元，按户均3．5人计算，户均收入为30170元。以2005年江西平均商品房销售价格，按每套住房90平方米计算，一套住房需近14万元，那么房价与户均收入的比例为4．56１，相当于居民全家４年半的收入水平。如果按每套住房１４０平方米计算，一套住房需２１４０６０元，相当于一个城镇居民近２５年的收入，房价与户均收入的比例为７．１０１。江西的房价收入比上限已超出正常范围。

第五，企业规模偏小，资产负债率偏高。该省房地产企业总体规模小、资质低，加上一些企业体制陈旧、管理落后等因素，企业效益不理想，资产负债率高。２００５年底，江西省通过资质等级年审的房地产开发企业共１７０６家，其中注册资金２０００万元以上的一、二级企业只有１８６家，仅占１０．９％。而注册资金在２０００万元以下的三、四级及以下低资质企业占了开发企业总数的８９．１％。一个被低资质企业主宰的市场，是一个不成熟的市场。房地产业是资金密集型产业，零星、分散的开发格局必将加大开发成本，这个成本最终体现在居高不下的房价上。而房价过高又造成空置增多，空置房的存在必然加大开发成本，抬高新项目的房价，形成恶性循环，企业为空置商品房付出的利息也相当可观。房子空置既影响企业资金周转，更影响企业滚动开发。２００５年，江西省房地产开发企业１８２４个，完成房地产开发投资３０１．１亿元，企业资产总值７０９．６３亿元，企业负债总额４５９．５９亿元，资产负债率高达６４．８％，主营业务收入１６８．７７亿元，利润总额８．３亿元。全省商品房空置面积２２８．８９万平方米，占当年商品房竣工面积的１４．７％，占压开发资金约３５亿元。

对此，金绮和涂姗华提出七项建议促进江西省房地产业健康有序发展：一是积极改善住房供应结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强房地产信贷管理，防范金融风险。四是加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。五是切实整顿和规范市场秩序，合理引导住房建设与消费。六是坚持可持续发展。七是树立理性投资消费观念。