报告认为，自1998年实施扩大内需政策以来，中国房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”，近六年来，房地产投资额年平均增长率达到20.79%，房地产销售额也以每年超出27%的速度增长。与1992年相比，新一轮“房地产热”有两个不同点，一是个人住房需求快速增长；二是住房消费信贷和低利率政策为房地产业发展提供了双重金融支持。

    报告指出，中国房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。而在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才扩展到个人住房消费信贷。可见中国房地产金融以债权融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。

    报告分析说，目前中国拥有3万家房地产企业(2002年底为29967家)，其中，2002年房地产业上市公司只有42家，占全国房地产企业总数的0.2-1%；2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比例。

    报告指出，这种融资格局使得中国房地产金融存在四大问题：一是房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险；三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。

    报告还有针对性地提出四大政策建议：在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管；大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者；将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托；加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。(李巧宁)

    中新网 2004年3月15日