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楼市:将大力调节供需矛盾

新年伊始，房地产市场的各项新政都到了实施期。2009年年底颁布的一系列政策旨在调节房地产市场的供需平衡，一方面是遏制房价过快上涨，抑制楼市中的投机性需求；另一方面是增加普通商品房的供给，加强保障房建设。业内人士预期，2010年，抑制投资投机性需求和高房价、加强市场供给是房地产政策的核心。

营业税新政抑制投机

在诸多房地产新政中，对市场产生直接影响的当属营业税政策的调整。2009年12月9日，国务院明确提出自2010年1月1日起营业税优惠政策终止，以此打压楼市中存在的大量投资投机需求。12月22日，营业税细则出台，明确了5年内普通住宅将差额征收营业税，非普通住宅全额征税。5年（含）以上的，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。

业内人士表示，营业税“两年变五年”的政策变化反映出监管层对投资投机需求的打压，尤其是对于非普通住宅的征收力度加大，这与支持居民自住和改善型住房消费的基调保持一致。

根据北京市房地产交易管理网的数据统计，2009年全年北京市二手房成交量超过27.5万套，已经超过了2006至2008年三年的总和。其中，12月份北京二手房市场总成交量首次突破4万套。

对于持续亢奋的二手房交易，营业税的变化对市场的作用可谓立竿见影。美联物业的数据显示，随着营业税细则出台，北京市二手房成交量明显下滑，从2009年12月23日开始日均成交仅为1086套，相比前22天日均1340套的成交量下跌了19%。由于政策调整使得非普通住宅的支出成本加大，5年内高总价房源、超过140平米的房源大量集中过户。23日以后的平均成交面积达到了99.4平米，相比前22天的平均95平米上涨了4.4平米。

2010年前三天的“假期行情”也印证了这一点。北京市房地产交易管理网的数据显示，1月1日至1月3日，北京市二手房网上签约套数仅63套，其中住宅58套。二手住宅成交量较2008年和2009年同期分别下降了70.7%和64.8%。

美联物业市场研究部总监张大伟表示，由于政策的收紧，从2009年12月起部分投资者就开始看淡市场，一些二手房项目出现抛售现象。而且房地产新政从2010年1月起实施，使得市场需求明显出现观望。他指出，一季度历来为楼市的成交淡季，2009年12月的集中成交已经透支了市场，可以预计2010年一季度二手房交易将出现明显下滑。同时，受政策的影响，高端房源将会在2010年出现明显调整，高价房成交将受到明显遏制。房源交易将集中在5年以上的普通房源，这使得均价会出现明显下调。

政策重在调节供需

2009年部分城市土地价格飞速上涨，“面粉贵过面包”的现象屡屡出现。开发商炒地、囤地被视为推高房价的重要因素。对此，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合发文，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。

这一政策被认为是土地市场调控的开始。国金证券研究员曹旭特指出，此前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并没有统一规定。但从2010年开始，全国都必须统一执行这一土地政策。

除此之外，各地也纷纷推出房地产新政。北京市要求从2010年起将土地一级开发收回国有。上海市规定，2010年市民使用住房公积金贷款购买第二套普通自住房的，最高贷款限额从原先的80万元减少到60万元。

分析人士指出，目前的房地产新政主要是从市场供需两端进行调整，不再是单纯抑制需求方。在国家出台“国四条”后，相关细则陆续完善，未来各地方政府还将出台地方调控政策。但是调控的成效，还要看地方政府的执行力度。