银行贷款利率上调、房产投资收益率下降、股市财富效应显现，这三大因素对房产投资产生的影响显而易见。近日，有迹象表明房产投资在渐渐降温，部分热钱急于套现离场。

加息助推二手房抛售

“加息加完了，还要再加息。我对二手房投资兴趣不大了，不想再玩了。”在地产圈“混”了近10年的张先生似乎萌生了退意，电话里的声音有些激扬。他告诉记者，在北京方庄小区他有20多套小户型住宅差不多全部出手了。这些房子是他在2002年时买的，当时价格也就是12万-14万元/套，现在已经到20万-30万元/套了。这些年，房子每年都能为张先生带来可观的租金收益。

今年3月18日，央行上调人民币存贷款基准利率0.27个百分点，就是这个消息公布后的一周，张先生下定决心把手里的房子卖掉。他真的不想玩了。“我算过一笔账，目前住宅的投资年收益率不到6%，超过5%已经是属于较高的了，但是现在贷款利率在加息后已经突破了7%，而且可能今后还会上升。因此，转售为租也不划算，还不如降价抛售，从此不玩了。我这些房子大部分都是带着租金契约一起卖掉的。”张先生的口气又带有一些舍不得。像张先生这样从二手房市场撤退的投资者并不在少数。

记者从不少二手房中介处了解到，加息后北京一些二手高端大户型房屋开始出现抛售的苗头。二手商品房在市场上甚至出现了“集体大逃亡”。我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，今年一季度，北京二手房交易总量突破2万套，较去年同期增长28.9%。同期，90平方米以下的中小户型交易比重占到总成交量的70%。加息后二手商品房房源挂牌量急剧增加，相比加息前增长35%，约占二手房市场房源总量的47%。其中，面积在80-90平方米的二手房房源量增长12%；面积在100-140平方米的二手房房源量增长21%；面积在150平方米以上的大面积高档住宅的房源量增长速度较快，涨幅达36%。

据“链家地产”市场部主任王志伟介绍，3月1日至3月20日，建筑面积在140平方米以上、二手房单价在12000元/平方米以上的房源比今年1月份同期增加21%，而这些放量的大户型高档房产基本集中在中关村、亚运村、紫竹桥等西北部区域。比如，亚运村的荣尊堡国际公寓、紫竹桥的郦城公寓、中关村的锦绣知春公寓，140平方米以上二手房源放量比1月份同期分别上涨26%、23%、31%。

21世纪不动产市场研究部主任孟奇告诉记者，加息后，不仅北京二手房出现放量。上海二手商品住房买卖挂牌量环比增长28.5%；一季度同比，增长12%。而在春节期间二手房交易冷清的广州楼市，在3月加息后，也迎来又一次爆发。记者在与一些卖房人聊天的时候发现，加息给他们的经济压力并不是很大，但加息预期给了他们很大的心理压力，这也加快了他们抛售二手房的决心。

房产投资收益率下滑

如果说加息对二手房抛售是心理因素大于经济因素的话，那么房产投资出租收益下降对投资者就是一个实实在在的影响了。记者曾做过一个关于北京、上海、杭州等城市房产投资收益的统计。我国大城市的投资买房出租的收益率已经下滑了不少，这也成了目前市场上抛售二手房的重要动力。

在北京朝阳区的CBD核心地带，富力城的两居室租金在3500元/月，房价96万元左右，如果再加上房屋装修、税费、物业费、采暖费以及每年约一个半月的空置期等综合成本因素，房产出租投资年收益率不到4%，北京另一个著名楼盘现代城的投资收益率也与此差不多。而在深圳、上海、杭州这一收益率则更低。这意味着如果靠租金收益收回房产投资的话，需要30年以上。这对许多买房投资的人来说已经无法接受了。

对于北京今年出现的大户型二手房、中高档二手房抛售，孟奇表示，今年要强制征收房屋出租租金收益5%的综合税，多套大面积住房的保有税(物业税)，而出售时在交易环节还要缴纳营业税等，让不少投资者感觉到，二手房获利前景已不容乐观，房产投资利润日渐微薄，抛售手中房已成了不少买家的选择。

胡景晖告诉记者，从政策面来看，仍有许多影响租金收益的政策要出台。今年以来，北京市普通商品房并没有预计的“50%”的放量。这里存在开发商捂盘惜售等违规行为。五一以后，北京市政府将会加大对这一行为的打击力度。这一批房源的入市，对二手房影响比较大。赶上大量新房入市前卖掉手中的二手房，这也是一个经济的想法。而到今年10月左右，《北京市房屋私人租赁管理办法》预计也会出台，按照该办法规定，房屋出租将实行强制登记备案，这也意味着缴纳5%的租金收益将会更加规范。

股市“虹吸”效应渐显

“3月19日，大盘刚刚站稳3000点，现在已经过了3700点大关了。”在中信实业银行上班的刘先生告诉记者，他在加息消息出来后的第二天开始大举进入股市，投入资金150万元，他把自己在未来奥运会主会场附近的一套150平方米房子卖掉了。刘先生承认，到明年奥运会，房子还能升值20万元，但他不想再等了。他的房款进入股市以来，到现在收益已经达到30%。

而在方庄有20多套房子的张先生告诉记者，他不懂股市，只好把卖房子的钱买成了基金。尽管，收益率还不到15%，不过，张先生已经很满意了。他相信自己在年底前能有30%的收益率。不管怎么说，这要比他去收房租省事多了。

记者注意到，像刘先生这样把房子卖掉套现后进股市的不在少数。胡景晖告诉记者，我爱我家虽然还没有具体的数据统计有多少投资者卖房套现进股市，但现在的股市赚钱效应已经非常具有诱惑了。胡景晖告诉记者一个例子。有一个投资者手里有三套大房子，但是二手房从挂牌到交易成功，最后过户套现，最短的时间需要2-3周，长的要1-2个月。最后，这位投资者实在等不及了，就把房子拿到当铺当了，提取现金后进股市。相对于当铺的3%-5%的月息，股市的收益还是很高的。不过，胡景晖也提醒这些投资者，这样的理财方式过于激进了，风险太高。如果，在股市深度套牢的话，后果也是不堪设想的。由于现在股市处于牛市阶段，新进入股市的投资者基本上都会有收益，显然，这对于卖房进股市的人来说，示范作用不可低估。(董文胜)