- 政策解读
- 经济发展
- 社会发展
- 减贫救灾
- 法治中国
- 天下人物
- 发展报告
- 项目中心
|
|
纪睿坤
一个行业公开的秘密正被揭开。
自从2011年2月北京市实行房产限购政策以来，所谓通过花钱就可以办理购房资格的舞弊通道就有传闻，而随着中央有关部门和北京市住建委的摸底调查，这个舞弊问题渐渐浮出水面，并将被严办。
一位接近北京市住建委的人士透露，北京住建委正在全面盘查、整顿购房资格舞弊的问题。半个多月前，“北京住建委某部门相关负责人被双规。”纪委监察部门就此顺藤摸瓜摸底部分楼盘购房资质造假的情况。
上述接近北京市住建委的人士透露，“一查了不得，购房资格作假规避限购令的情况十分普遍。”而在购房资格作假的背后是一连串的利益链。 “牵扯到住建委、开发商、房地产销售中介以及专门伪造购房资格的人，非常复杂。”
蓝德咨询总裁宋延庆介绍，“北京并非是个例，其它实施限购的城市也普遍存在。”堵“并非是解决市场购房资质造假的根本途径”，限购政策是违背市场规律的，这就决定了其必然有寻租空间，解决此问题的关键不在于堵，而是疏，即放开限购政策。
风向已变
4月8日前后，某中介公司通州梨园店接到了总公司通知：对外一律不得承诺可以办理购房资格，具体政策“五一”以后说明。
这家门店的一位总监职位的男士对记者称，此前都是可以办理的，但是最近收到了消息，北京市住建委开始彻查购房资格舞弊的问题，上面让“收手”。
这位男士说，这次北京住建委是动真格的，将通州、朝阳等地区负责房屋购房资格审核的人都进行了对调，以进行检查，对实行限购政策以后的交易卷宗都进行调查，查出来舞弊的，将追究有关责任人责任。
二手中介公司对于办理北京购房资格证事情变得谨慎，而新盘开发商方面的情况亦然。
上述接近北京市住建委的人士透露，北京住建委已内部要求北京各个楼盘以及开发商先自查，再抽查，对于存在购房资格作假的项目，开发商需要提交相关资料，解释说明。后续的责任追究和处罚机制也非常关键，“鉴于购房资质作假牵扯面太广，已形成购房的合同已经备案，无法退回，预计后续的处理只能是‘抹平’。”
通州是此次北京住建委盘查购房资格作假的重灾区。
“纪委监察部门在北京抽查了部分楼盘，其中，被抽查的通州几个楼盘当中，假购房资格占比将近一半，某楼盘甚至高达三分之二。”上述接近北京市住建委的人士透露，此次摸底调查北京房屋限购政策执行问题的不仅是北京市住建委，还有来自中央层面的部委。
记者获悉，K2地产集团在通州开发的“K2·百合湾”项目是上述来自中央层面部委摸底抽查的楼盘之一。
北京市房地产交易管理网数据显示，3月份，K2·百合湾单月销售156套，位列通州楼盘销售排行榜第一位。
4月10日，记者来到“K2·百合湾”的售楼处调查时，却发现现场访客很多，丝毫没有异象。
记者以购房者的身份询问没有购房资质能否买房时，该楼盘的置业顾问说，“2011年底还可以，现在办起来比较麻烦。”
不过，在记者明确买房意向，该销售员改口称，“如果确定要房的话，先缴纳定金，可以帮忙问问，但能不能办成还不一定。”
记者又先后以购房者身份走访了“华业东方玫瑰”、“亿城西山公馆”、“京贸国际城”等数个北京新盘在售项目，均得到了可以办理购房资格的说法，只是开发商销售人员异口同声表示：“当下办不了，需要等几天”。
上述“K2·百合湾”的销售人员表示，目前北京办理购房资格证风向已经变了，上面查得严，办理公司也不能保证最后都能过。
每年至少4000万
根据北京市2011年2月17日发布的房屋限购政策，非北京户籍人士需要具备在北京连续5年缴纳社保或纳税记录的证明。因此，户籍、居住证、5年的社保证明或纳税证明，是决定购房者资格的关键。
“所谓上有政策，下有对策，民间已发挥其智慧，全部破解，”上述中介公司通州梨园店人士介绍，“无论是本市居民想买两套以上的住房，或者没有购房资质的外地人在北京市区购买房产，均没有问题。”
一般来说，购房资格审查需要走如下程序；提交资料-录入-审核-网签-过户。
首先，购房者需要向开发商或者中介机构提高客户资料，其中包括家庭身份证、结婚照、户籍证明以及具备购房资格的居住证、社保证明等；然后，开发商或者中介机构再审核后，把客户的资料录入北京市住建委网签系统中去，经过5个工作日，北京市房地产交易管理网签系统会自动审核、筛选，不符合购房资质的将无法完成网签，符合条件将完成网签。
上述中介人士解释，限制购房者的关键环节是审核，也是办理购房资质的公司突破点。
如果是本市居民已拥有两套房产，被“限购”，在网签时，可以基于系统的漏洞，通过系统运行以及和相关责任人达成协议，自动屏蔽掉“两套房”的信息，达成网签。
而针对被限购的外地购房人群，上述人士进一步表示，“解决办法就比较多样了。”比较常见的是补交5年的社保证明或纳税，如果一点北京社保证明和纳税资料基础都没有的，上述中介人士介绍，“可以办理工作居住证，或者是通过社保证嫁接的方式购买。”
所谓的社保证明嫁接，上述人士解释称，“没有购房资格人借助其他有关人士符合条件的社保证明，完成网签之后，再改回来。”
“目前的市场价是3万-10万不等，除非购房者自己内部能找到关系，可以拿下1.5万。”上述中介人士称，“其中决定价钱的因素有很多，比如楼盘的区位，是否是一手房等。”
通过熟人介绍，记者找到了一家宣称可以办理北京购房资格的办理公司。该公司一位负责人介绍，“我们的业务遍布北京各个区，每个月大概都能帮4-5个人解决购房资质的问题。”
“只要你选定楼盘，和我们联系，交完定金，一手房网签和二手房过户的问题就不用担心，我们全权包了，”上述办理公司负责人补充说，“二手房涉及过户的问题，价钱较一手房高2万左右，各个楼盘的位置不同，价钱也不一样，其中，最高是朝阳区，大概是8万；昌平、大兴等地区购房资质的办理价钱便宜些，5万就可以了。”
“一般来说，只要和办理购房资质的公司达成协议，确定办理，并且签订相关合同，过网签或者过户就直接归他们负责了，快则几天，最晚两周内就能办完，”上述中介人士也提醒购房者，“为了减少购房者的忧虑，可以选择在购房成功的当天付款，不过，较办资质之前，要贵1万左右。”
按照每办理一个购房资格市场均价3万元计算，宋延庆粗略估算，北京房屋交易市场上，每年办理这种购房资格的钱约4000万元。
“去年，北京新建商品住宅成交近6万套，即使其中通过购房资质造假办理只有1000套，按照市场均价3万计算，也有3000万，再加上二手房过户的情况，保守估计有4000万的规模。”宋延庆如是说。
彻查舞弊
北京住建委开云网页版-开云（中国）官方在线登录处一位有关人士电话中表示，中央有关部门下来北京查购房资格的问题，主要是为了摸底情况，为下一步工作做准备。
虽然中央有关部门还没有给出任何处理说法，而北京市住建委已经开始组织全面检查工作。对于查出来的舞弊问题，将绝不姑息。
宋延庆认为，限购政策是行政手段，必然存在寻租空间，仅仅依靠纪检监察机构无法完全杜绝限购令背后的寻租空间。
而针对北京住建委对购房资格作假的审查，上述北京住建委开云网页版-开云（中国）官方在线登录处有关人士称，“北京自实施限购政策以来，盘查整顿购房资格审查就属于建委常规性监察的一部分，也是保证限购令执行效力的重要手段。”
而一位不愿具名的开发商销售负责人透露，“一个购房资格卖3万，要分成四半，自己挣一万，打关系一万，销售员和各楼盘的销售经理1万。”
上述开发商销售负责人直言，“各个区都是有内部标价的，价钱也不尽相同，因此，购房资格证的办理费用也不尽相同。”上述人士介绍，“其中，朝阳区最贵，可能高达8万，昌平、大兴等郊区等较为便宜。”
按照上述分成机制来算的话，大部分办理购房资格的钱都被中介公司赚取，而流入建委部门直接办事人员的不到三分之一。
按照初步的方案，以轮换调动的方式来规避建委系统可能存在的腐败问题，“比如说朝阳区建委分管人员和通州区对调，分别管彼此的网签协议，由此规避行政执行层面可能存在的腐败问题。”
伟业我爱我家副总裁胡景晖介绍，“购房者有无购房资质，主要依靠北京住建委房地产交易网管系统，系统在核查购房资质时无法确保百分之百审核，的确存在一些盲点，不过整体来看，执行层面还是不错的。”
而在宋延庆看来，上述政策均不能解决市场上普遍存在的购房资格审查的问题。解决上述问题的关键，在于疏，“如果一味的堵，购房资质的办理的价钱会越炒越高，而疏的最佳途径就是为限购令松绑，让房地产交易按照市场规律运行。
值得注意的是，有媒体报道称，《北京市人口管理办法》年内或出台(以下简称《办法》)，据胡景晖介绍，新《办法》将暂住证改为工作居住证。《办法》并非是限购令松绑，只是基于北京市人口流动情况的制定，不过，在实际操作上，的确会给楼市增加新的房票。
而北京市住建委主任杨斌日前在做客城市广播访谈的时候说，限购政策对于降低房价和抑制投资性购房需求效果明显，北京市房价已经实现稳中有降。
又有消息称，北京市住建委正在研究，准备将限购政策作为北京市基本住房制度的重要组成部分，写入北京“十二五”住房发展规划等文件当中。