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“世博会前，我认为这个板块的景观住宅值8万~10万元/平方米，但现在这个板块的非景观住宅也值8万~10万元/平方米。”两岸商机促进会理事长蔡为民日前向媒体表示。
他说这番话的背景是上海已基本确定世博会的功能定位。上海市政府已明确定位世博会地区未来的功能。正在公示的《世博会地区结构规划》显示，上海世博会原址将成为大型企业的全球或地区性总部集聚地、国际文化交流中心、文化创意基地、国际性旅游会展目的地以及国际机构的汇聚地，未来该地将成为上海第五CBD。
而在规划明确后，卢湾世博会原址的楼市演出了一波单边销售行情。区域内一套二手房的销售信息这样写道：“小区东南方的一块地价格都拍到4.7万元/平方米了，可想房价是不是超实在。”
世界级新地标
今年3月明确的世博会地区后续功能定位是：突出公共性特征，围绕顶级国际交流核心功能，形成文化博览创意、总部商务、高端会展、旅游休闲和生态人居为一体的上海21世纪标志性市级公共活动中心，成为功能多元、空间独特、环境宜人、交通便捷、体现低碳、创新、富有活力和吸引力的世界级新地标。
地处世博园鲁班路出入口的卢湾南部滨江早已经明确将建成卢湾最大的商业、商务区和最大的公园，土地面积约1.46平方公里，水域面积约0.49平方公里，合计1.95平方公里，无论商务密度和辐射范围都远远超过目前卢湾的CBD——新天地，并已有新富港中心1座、瀛通绿地大厦、绿地海铂日晖等一部分超甲级写字楼基本建成并对外租售，初步形成一定的商务氛围。
随着世博会功能定位的总体确立，整个世博滨江商务区，连点成带进而形成上海最大的滨江商务中心仅仅只是时间问题。配套大面积商务区域入驻的，将是上海最顶级的商业服务设施。据透露，未来这一区域的商业业态将主要是私人游艇码头、高端会所、高端餐饮等上海顶级的商业设施。
价格被认为明显低估
在规划明确之后，当地的房价被认为明显要低于区域城市发展的远景预期。蔡为民透露，在世博会之前，他认为该板块的景观住宅才值8万~10万元/平方米，而在世博会之后，他认为非景观住宅也能卖到8万~10万元/平方米。
和他的表态类似，上海多数开发商也认为，原世博会卢湾区域土地楼板价将不会低于3.5万元/平方米。一名不愿透露姓名的开发商说，卢湾区的动迁安置成本每平方米至少也要3.5万元/平方米，更何况未来世博板块对整个上海的价值可等同于新天地、人民广场、陆家嘴等已经建成的城市核心区。
但与这些区域动辄10万元/平方米的售价相比，世博会附近的房价并不高。以由华丽家族主持运营，并请建造过纽约半岛酒店的世界顶级酒店设计公司——HBA担任室内设计的华丽家族汇景天地为例，其每平方米装修成本就超过1万元的住宅和酒店式公寓，如果放在仅10分钟路程的新天地和陆家嘴，售价早就超过10万元/平方米，但据现场售楼处报价，汇景天地的住宅均价在6万~7万元/平方米，酒店式公寓的销售均价则约为4.5万元/平方米。
当地的房地产业内人士说，规划中的后世博高端商业商务设施，是已知的上海各大CBD中密度最大、等级最高的，但目前周边的住宅及酒店式服务公寓售价却和上海其他各大CBD差距明显。随着规划的进一步进行，整个城区建设速度的加快，预计上述明显偏低的住宅和酒店式公寓售价水平，将在三五年内时间得到彻底改变。
文/周易睦