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两地房产税试水百日，征收不过百万的尴尬局面令人瞠目。从两地政策设计来看，上海以新购住房为征收对象，重庆则圈定独栋商品住宅及新购的高档住房。中国社科院日前发布的“2011房地产蓝皮书”中指出，重庆市以高档住房存量市场为课税范围，更接近房产税的市场调节本质功效，但忽略了普通住房市场；上海市以增量市场为课税范围，税收明确将用于保障性住房支出。
“两地将征收对象都设置在极小范围内，政策设计可谓不温不火，注定无法取得抑制房价的作用。”曹建海将政策的“先天不足”归咎为开征房产税时释放出的不良信号，让全社会误认为所有商品房都将被纳入征税范围，导致人们对房产税普遍抵触，“在这种舆论氛围下，出台畸形政策就不足为奇”。
中国房地产研究会副会长胡志刚日前撰文评价，沪渝两地试点效果不佳，原因在于征收对象范围狭窄，且高档住宅拥有者并不在乎房产税的刺激。他指出，由于民间资本流动过剩，股票、黄金等投资品在近期出现下跌，在投资“玻璃门”作用下，房地产仍是投资者的首要选择，此时通过征收房产税来抑制房价，意义不大。
从国家统计局公布的数据来看，重庆、上海3月份新建商品住宅、二手住宅价格呈现同比、环比双双上升趋势。
开征房产税还被赋予增加地方政府税源、平衡中央和地方失衡的财政分配关系的目的。“2011房地产蓝皮书”提出，希望通过征收房产持有税，推动地方政府从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。
数据显示， 2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%。如此局面，寄望通过房产税来压抑地方政府的“卖地”冲动，显然难以奏效。
“即使每套房都按照1.5%的税率进行征收，也只能有7000亿，跟政府出让土地所得的近3万亿无法相提并论。”曹建海说。
而现实情况却是，上海将税率暂定为0.6%，重庆独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率仅为0.5%。再加上名目繁多的减免措施，房产税成为地方重要税源恐成妄想。
原国家税务总局副局长许善达曾撰文分析，虽然房产税多收了一些钱，但是房价下跌会使营业税减少、所得税减少、契税减少、土地增值税减少，如果从地方收入的角度算总账，可以肯定地方政府的总收入反而会减少，出台房产税为地方政府提供新税源的愿望一定会落空。
许善达还认为，向高档住宅开征房产税的做法与地方政府吸引高端人才战略相左，“对于富裕地区的地方政府，为了达到吸引人才的目的，一定会像返还个人所得税的地方收入部分一样返还高额的房产税”。
“对于地方政府而言，开征房产税会对本地的炒房市场构成沉重打击，最终严重影响作为政府主要财政收入来源的土地出让收入，这是一个两难的选择。”曹建海建议，应在房产税推出之后逐步取消土地出让制度，推动土地所有者和使用者之间直接交易，政府退为规则制定者、市场监督者和城市规划者。
“2011房地产蓝皮书”建议，上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广，并寄望其实现抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。一直以来支持政府开征房产税的曹建海，仍坚信征收房产税对于调节房价的积极意义。但他强调，从沪渝两地的失败作法分析，未来试点应调整征收对象，重点针对多套房和存量市场。
“目前来看，沪渝两地的试点政策都不可取，未来政策应着重对多套房实行差额累进征收，并特别针对存量市场制定政策，还要通过全国联网的方式打通地域界限，真正实现打击炒房的目的。” 曹建海表示。
但也有业内人士并不看好房产税在全国“遍地开花”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，不仅重庆、上海仍需继续积累经验，还需要第二批、第三批城市参与试点，以摸索出合适的机制、体制，不宜在全国盲目过快开征。
“现在政府还是没有搞清楚征收房产税目的何在。”易宪容向记者表示，与日本10%、香港地区高达17%的房产税税率相比，重庆、上海所制定的1%左右的税率过低，无法起到抑制炒房的目的。他建议，要对中国住房税收政策进行重大的制度改革，从住房流转、所得、保有、遗产等每一个环节来严厉打击住房的投机炒作，来保证居民基本的居住权利。
胡志刚则认为，与其在房产税上纠结，不如用其他方式制约房价的增长过快，如在金融贷款上加大力度，对于房屋尤其是高档房契税加大征收幅度等。
作为政策制定者，重庆官方目前显然比较满足开征房产税取得的成效。刘伟表示，试点启动以来，重庆部分开发商已经开始调整户型结构，减少高档房的比重和大户型供给，应税高档房减少客观上会导致房产税减收，但也相应增加了中端房供给，这正体现出房产税政策实施的初衷。