在4月份公布的《2009年中国国土资源公报》中国土部曾提醒，“地方须警惕土地抵押贷款风险”。随着楼市调控进一步深入，开发商资金链趋紧、拿地热情逐步降低，土地市场出现价格波动成为不争的事实，土地抵押贷款风险也成为了国土部门下半年“关照”的重点。业内人士表示，未来楼市调控一旦收紧，土地价格出现波动，国土部对土地抵押贷款的监管可能更加严格。

记者昨日从国土部了解到，在此前刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部对下半年的重点工作做出安排，除了此前已经部署的保障性住房用地供给、房地产宏观调控落实之外，土地抵押贷款、农地“非农化”等被重点列入。

土地抵押贷款风险渐现

地方政府资金链可能难以为继

“现在总体局面是向好的，但是老问题和新矛盾必须要在下半年被重视起来。”在全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示。这里的“新矛盾”，便是风险逐渐显现的土地抵押贷款。

土地抵押贷款是指土地使用权的拥有者，用其持有的土地使用权做抵押，从银行等金融机构获取贷款。曾几何时，土地抵押贷款是某些开发商空手套白狼的重要“工具”。

国土部一位专家告诉记者，正常情况下，房价的构成主要由土地成本、建安及税费成本、开发商利润三部分构成，其中开发商的前期投入理应是土地成本、建安及税费成本，然而过去土地抵押贷款监管尚未完善，许多开发商拍下土地的同时办理土地抵押贷款，凭借贷款以及预售款支付土地出让金，而建设成本则由建筑商垫款，所有费用等房屋销售完成后结算，开发商的前期投入几乎可以忽略不计。

需要指出的是，现在土地抵押贷款不仅是企业行为。去年各地上马很多项目，急需大量资金，不少地方政府以土地抵押获得贷款。国土部的一份统计报告显示，去年全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款双双增长，全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款净增7749亿元，分别比上年增长35.5%和59.7%。

“特别是在土地储备与基础设施建设领域，地方政府以高估值的土地作为抵押获得贷款，投入土地储备或基础设施建设，再以土地出让回收资金获得收益，并偿还贷款。”国土部调控和监测司司长刘随臣坦言，如果高地价无法维持，地方政府继续获得贷款或偿还贷款的链条将难以为继。

地价高估现象常现

押宝土地升值风险颇多

“受中介部门评估趋利性影响，高估地价现象经常出现，这是土地抵押贷款最大、也是最隐蔽的风险。”中国土地估价师协会一位专家告诉记者，他在调研中发现，由于土地抵押贷款的评估费是根据评估价值的固定比例收取，许多中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

“有的地方甚至出现中介机构按评估人要求设定评估值的现象，导致评估严重失真。”这位专家直言。