炒房客变身房托 中介 开发商

调控重拳频出，房地产市场风云突变。从2001年开始在房地产市场翻云覆雨的温州炒房团是如惊弓之鸟，正在快速撤离，还是伺机潜伏，等待又一个良机？

“附近的某某新盘都已经4.2万元一平米了，所以我这个房子4万元一平，一分不让。我在这个小区还有一套130平米、朝向更好的房子，低于5万元一平不卖。”温州炒房客张女士在交易北京东二环某高档公寓的一套房子时，对中国证券报记者报出了比同一小区同样户型的房子贵30%的价格，且丝毫不让价，没有抛售离场的迹象。

中国证券报记者在温州、上海和北京等热点城市调查发现，如今的温州炒房团早已不是10年前温州人集体出动、四处买房的样子，更多地是指具有温州资金背景的房地产投资群体。目前，除了那些个人炒房客，温州炒房团主要分化为三大群体：笼罩着炒房团的神秘光环而与开发商一唱一和的房托、披着“咨询公司”的幌子而神秘运作的地下炒房团、进入开发领域而饕餮上游丰厚利润的二三线城市开发商。

在新一轮调控的重压之下，部分温州炒房客在稳步出货，但没有大幅降价抛售的迹象；拥有大量客户资源的温州中介公司再次受到各地开发商的青睐，生意好了许多；神秘的温州炒房公司在想方设法规避调控政策，伺机潜伏守候良机；立足于二三线城市的温州开发商则看好当地房地产市场，力图深耕。

变形房托大演双簧戏

多位温州炒房客表示，目前高调见诸报端的温州炒房团以房托居多。这些房托收取的是房产商的“出场费”，每人几千元到几万元不等，视促销业绩而定

“国家调控政策越紧，我的生意就越火。新‘国十条’出台后，登门拜访的外地开发商都快把我的门槛踩破了，他们请我们帮助向温州客户推介促销。我最忙的时候一天要接待7个来自全国各地的开发商。”温州百盈房地产营销策划有限公司总经理张和平最近忙得不亦乐乎。

张和平的公司专门为温州人提供二三线城市异地楼盘投资代理服务。2001年，他跟随温州第一批炒房团到上海购房。见识了温州人的资金实力之后，他马上转行干起来了房地产中介。“去年市场火爆，房子不愁卖，开发商都很牛。今年调控从紧，销售遭遇寒流，开发商找上门的生意明显多了起来。我现在同时操作十多个楼盘。来温州推介项目请炒房团捧场的开发商主要有两种：一种是开发项目总盘子很大，而当地的消费能力有限，一种是房子不好卖。”

“现在的炒房团和我们最初做的完全不一样了，有点变味，更像是房托。”作为温州炒房团第一任团长，李女士回忆说：“2001年到2004年，我们几乎天天组织温州本地人去购房，每次都能组织100-200人，经常包机、包车，集团行动。温州人像蚂蚁一样有明确的分工合作，集中资金、信息优势‘攻城略地’。走到哪里都是地方政府和开发商的头等贵宾。”

多位温州资深房地产投资客也表示，目前高调见诸报端的温州炒房团以房托居多。这些房托收取的是房产商的“出场费”，每人几千元到几万元不等，视促销业绩而定。

温州第一家房地产中介公司创办者陈先生，现在是陕西一家有温州资金背景的房地产企业副总经理。多次组织过炒房团的他告诉中国证券报记者，由于温州炒房团的购房路线已经成了房价上涨的“风向标”，不少开发商和温州炒房团合伙演起了双簧。温州炒房团现身某某楼盘，出手阔绰地将多少套房子收入囊中的报道，大多是双方一唱一和的“杰作”。

陈先生说：“我们高调现身的目的是配合开发商楼盘销售炒作。开发商对炒房团的要求很简单———买不买无所谓，只要到场就行。我们负责把人召集起来，交通、招待和劳务费用由开发商买单。这感觉有点像明星走穴，我们到开发商的楼盘露个面，然后拿完钱和礼品就走，一般半天就结束。剩下的事情就是开发商发动媒体大肆炒作‘温州炒房团出手了’！这种炒作手段屡试不爽，且投入小产出大。有时候，我们回温州的飞机刚落地就听说我们去过的楼盘卖了几个亿。我们一直是开发商和地方政府眼中的红人。生意忙的时候我们两天之内要赶5个场，就是要到5个楼盘，平均每场每人几千到万把块钱收入不等。”

温州中小企业发展促进会会长周德文也有相同的经历。“前不久，我组织温州中小企业老板去武汉考察几个楼盘，刚下飞机当地就有20多家媒体举着‘长枪短炮’冲上来。事后，当地报纸报道称‘狼来了!温州炒房团大举进军武汉房地产市场。’开发商告诉我们，我们考察过的楼盘每天比平时多了二三百个看房人。其实，在武汉经商的10多万温州人才是当地真正的炒家，他们手握重金且对市场了如指掌。”

新“国十条”出台后，很多开发商专程到温州登门找周德文帮助促销。“以前是北京、上海和杭州的开发商找上门的多，今年主要以沈阳、长春、长沙、武汉、大连等二三线城市的开发商为主。”　　

咨询公司低调炒房忙

尽管抑制投机投资性购房的政策措施连续出台，但对一些资金量大、人脉关系广的地下炒房团而言，生存空间依然存在

多位温州资深房地产投资客均表示，现在，实力雄厚的温州炒房团是很低调的，大多是地下运作。尽管抑制投机投资性购房的政策措施连续出台，但对这些资金量大、人脉关系广的地下炒房团而言，生存空间依然存在，如果房价再度下调，他们还将迎来一次难得的获利良机。

目前，一些专门炒卖上海豪宅的“地下炒房团”已经披着咨询公司的外衣，栖身于上海的高档办公楼。它们通常不主动招揽客户，而是通过客户之间的相互介绍来炒房。在上海陆家嘴金融贸易区某知名的甲级写字楼内，2513室入住的就是这样的神秘公司———A公司，办公室门口没有任何公司名称、标志。只有极少数温州投资客知道，这家公司是专门代客炒房的，而且只炒千万元的豪宅。

2009年4月，上海房地产市场仍处低迷期。A公司果断代理4个温州商人买下了上海外滩某高档楼盘的四套房产，共支付40万元定金。该豪宅当时均价约3.8万元每平方米，相比4.15万元每平方米的开盘价下降了不少。其中一套房子接近190平方米，总价712万，A公司支付10万元定金后以“李牧”的名字和开发商签订了定金合同。

直至2009年9月，定金合同签订将近半年之后，A公司才首付214万元与开发商签订预售合同，但户主名字变更为“华诚”。合同约定一个月后支付剩余房款498万元并签订正式合同。2009年12月，A公司仅支付了498万元中的71万元，还要求再次变更户主姓名。直至2010年1月，A公司仍未付清剩余房款。而这时的房价已经涨到了6.1万元/平米，比2009年4月上涨了将近一倍。

实际上，A公司曾以同样的手法一口气“买”下过上海高档楼盘“星河湾”的十几套豪宅。层层加价转卖后，一套房子就可以赚几百万。

代理房地产纠纷案件十几年的上海杜跃平律师事务所主任杜跃平指出，每次签订合同、变更户主姓名就是A公司加价转卖的时候。他们用总房价的1%就能撬动千万投资，支付定金的“户主”姓名则非常随意，甚至可以用员工的身份证来办理。在锁定豪宅后，他们有半年的时间从温商圈子里寻找有投机意向的人。找到之后，变更户主姓名后支付最多30%的首付款，并签订手工合同。这部分首付可以是一个投资客的，也可以是很多人集资的。到签订正式售房合同，他们要么找到接最后一棒的人，加价出售；要么凭借购房合同套取银行贷款。

杜跃平介绍，地下炒房团套取银行贷款的主要有两种情况。一种是替开发商融资，也就是假按揭。地下炒房团和开发商勾结，可以不付首付款而“买”入房产，签订购房合同后到银行贷款。地下炒房团获得的好处就是低价获得几套房产，价格往往是开盘价的五至七折。一种是地下炒房团完全独立运作，以小搏大，以少量首付款获得大量银行贷款，还把房价下跌的风险转嫁给银行。在这种情况下，连房产商都摸不清像A公司这样的地下炒房团的底细———除了在合同的“户主地址”一栏留下的是该公司的办公地址外，A公司在炒房过程中没有留下任何痕迹。

“一下子拿下几套、十几套豪宅，首付就上千万，一般投资客很难做到。只有资金实力雄厚的炒房客才能参与，他们瞄准的也是上海的豪宅市场。这其中不排除有温州地下钱庄的资金参与。”杜跃平指出，“这些‘高级投资客’一般都是直接找楼盘销售总监以上的人，开发商对温州团购可以降价，甚至打8折，房子可以提前选。”

对于住建部要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名的规定，不少分析人士称，这将对像A公司这样的地下炒房团造成致命打击。杜跃平则认为，以前也有类似规定，但变更姓名炒卖房产的行为并没有根除，最关键的是该项规定的执行。他说，该规定只是行政命令而非法律，且只有在正式合同签署后再变更姓名才受到制约，但之前的定金合同、手工合同还是有变更姓名的余地的。

一位炒房客甚至认为，长远看，房地产市场前景乐观，而调控政策是不可持续的，房价有可能在调控后出现报复性反弹。周德文说，就他了解的情况来看，不少投资者还在观望，没有出现恐慌性抛盘的情况。　　

掘金上游转战二三线

不少温州人联手进入了二三线城市的房地产开发，股权分散是一大特点。尽管房地产调整在即，但他们看好当地市场的发展前景

“以前炒房是赚‘面包’的钱，现在做开发商连‘面粉’的钱也可以赚了。”上述已从中介“升级”为开发商的陈先生告诉中国证券报记者，“不少温州人已经不满足做二级市场投资了，他们联手进入了二三线城市的房地产开发。”

陈先生说：“做房地产开发没有地方政府的人脉关系是万万不行的，不熟不做是温州人做生意的基本原则。他们都是在打拼多年的城市做房地产开发，基本是先有项目，才做公司。二三线城市做开发也是量力而行，用我们自己的话说，避免与央企在一线城市交锋。”

黄兴海就是其中一员。在温州靠做眼镜外贸生意发家的黄兴海春节后决定到江西某市开发房地产。“三线城市的房价上涨慢、交易量低，没法炒，只能自己搞开发。”黄兴海认为。

开发房地产，拿地是关键。如果按照该市政府招拍挂的价格，商业用地的价格已将近300万元/亩。“这样的价格肯定是不划算的。”黄兴海盘算。为了以更低的价格拿下土地，黄兴海“曲线救国”：投资建造该市第一家五星级酒店。由于当地经济不发达，消费力不足，这家五星级酒店运营的最初几年肯定是亏损的。但建造五星酒店有利于当地政府的招商引资。所以，当地政府向黄兴海许诺，只要他投资这个五星级酒店项目，就给税收等一系列优惠，更能以20万元/亩的价格卖给他120亩土地。其中，50亩用于建造五星级酒店，70亩可以用于住宅开发。20万元/亩的土地成本对住宅开发而言，利润相当可观。

黄兴海的房地产投资还有三个温州朋友的5亿元资金。“如果超过这个数字，我会拉新的股东进来。”股权极为分散是温州房地产开发商的一大特点。比如，一个在沈阳的温州开发商居然有100多个股东，董事长股份只比股东的平均股份多一点。这个开发商的注册资金是董事长和温州的亲朋好友出资组成的。

帮助当地政府招商引资是温州炒房团获利的一大法宝。李女士透露，最早一批温州炒房团的第一桶金就是利用地方政府急于招商引资的心理骗来的。“2000年的时候，有温州人与上海郊区的当地政府商谈，如果政府出地建造各种批发市场，那么招商引资的事情交给他们做就行。地方政府欣然答应并建造了批发商城，并与这些温州人签订为期一年的租赁协议。这些温州人回到温州向本地很多商户以更高的价格兜售了这些商铺。然后以这些商户为筹码和地方政府交涉称，商户提出如果不办产权就不来。当地政府为了招商引资又害怕商户闹事只好答应办产权证。这些温州人在全国不少地区如法炮制，为未来的房地产开发攫取了第一桶金。”

黄兴海在江西某市的房地产项目目前已基本敲定，“关键还要所有股东同意后才能实施。”他说。对于这次调控影响下的房地产走势，黄兴海认为，沿海地区的房地产估计会有一定调整，但内地城市不会，“因为真实的需求摆在那里”。　　

抑制投机广建“防火墙”

炒房在温州几乎是“全民运动”。尽管温州人在房地产市场顺势而为，追逐利润的做法无可厚非，但炒房的确给原本已经高烧的房价“火上浇油”。房地产市场秩序应当进一步规范

中国人民银行温州市中心支行的相关人士认为，房贷收紧对温州人投资买房没有抑制作用，因为他们很多是利用自有资金而非银行贷款来投资炒房。“就我了解的情况，从山西煤矿撤出的资金和海外温州人的资金是购房资金的两大来源。”

上述温州炒房团第一任团长李女士分析，温州人炒房资金主要有两块：产业资本和居民存款。后者中相当一部分是海外华侨资金回流。张和平称，基本上具备一定实力的温州企业都有自己的房地产开发企业。像温州的美特斯邦威、奥康等知名的民营企业在房地产的投资都很厉害。

有一个数据侧面反映了产业资金进入房地产市场的态势———最能反映工业景气程度的温州市厂房出租价格从2007年最高时候的25元/平米左右一路下降，目前已跌至个位数。此外，与疯涨的商业地价形成鲜明对比的是，2009年温州的工业地价只实现了止跌企稳。

周德文分析，温州当地民间资金有7500亿元，再加上三分之一的温州人在各地投资，因此区域外还有2500亿。在最高峰的时候，温州炒房团有2000亿，上海有600亿，北京有500亿。总的来说，温州炒房团有1500亿资金在房地产领域“南征北战”。

所有接受中国证券报记者采访的温州人士都承认，炒房在温州几乎是“全民运动”。张和平的房地产中介公司有8-10万名温州客户。“很多客户随随便便就能拿出几百万现金。有一次，山西郓城的一个楼盘来温州推广，那个开发商老总对我说，只要我组织手中有50万闲置资金的客户去，吃住行的所有费用由他负责。我以有50万以上存款的银行存折为报名资格，结果通知当天来报名的就有140多人。”

对于舆论对炒房行为的痛斥，周德文认为，“说温州人撬动了全国房价，我觉得是抬举温州人了，温州人最多起到推波助澜的作用。据我了解，温州人只进入了全国十分之一县级市的房地产市场，难道其他地方房价上涨也是温州人干的？在过去的10年中，温州人在房地产市场顺势而为追逐利润的做法无可厚非。”

“每天都有很多房地产商和各地地方政府来温州引资。如果地方政府和开发商不支持、配合，房地产是炒不起来的。其实，很多时候温州炒房团是被开发商利用了。”创办了温州第一家房地产中介公司的陈先生说。

经过数年的观察和反思，曾经炮轰温州炒房团的中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立认为，”将房价上涨的原因都归结给温州炒房团显然有失公允，真正的庄家实际上是地方政府和有实力的开发商，温州炒房团只是跟着哄抬房价，从中牟利。”

事实上，炒房的确给原本已经高烧的房价“火上浇油”。文章开始提到的温州炒房客张女士在北京东二环的那个小区就手握10套房子，加之她从开发商手里拿房的时候挑选的都是该小区最好的朝向和户型，可以说基本垄断了该小区房源，其定价对该小区二手房价格拥有很大话语权。“她是全款买房，调控对她影响不大。她肯定不会在价格上松口，因为她还有9套房子，大不了暂时卖不出去，但只要卖出一套高价的房子，她就把小区的上升空间打开了。那么，剩下9套房子的利润就实现了最大化，她肯定不会低价抛售的。”

尹中立认为，新“国十条”对抑制房地产炒作可谓对症下药。房地产市场和股市一样存在信息不对称，需要政府采取措施严格规范交易行为和秩序，这些措施包括提高信息透明度、增加交易环节税收和持有环节的税负。“物业税就是很好的抑制炒房措施”。

“新‘国十条’限制了炒房团继续异地炒房，将有力打击游资在房地产市场兴风作浪。只要能得到有力执行，调控就一定可以见效。”中房指数研究院副院长陈昇认为。　　（杨光 高改芳）