一个项目拖延达7年之久;而一个园林收尾工作就耗时2年4个月,耗资2.5亿;募集资金管理5项违规;管理漏洞频出等等。
继上周理财周报推出《中粮地产被指造假:3年沦落末流 回报率低如债券》,中粮地产的问题一一浮出水面。
奇怪的成都项目
2010年3月10日,中粮地产发布了《前次募集资金使用情况鉴证报告》。
该鉴证报告细数了2007年配股募集资金投向的6大项目的最新进展。值得注意的是,承诺投资额最大的成都天泉·聚龙国际生态园项目,离回本似乎仍遥遥无期,目前开发进度为32%。
2007年8月中粮地产《配股说明书》披露,该项目为中粮地产与鹏利国际(四川)置业合作开发,总投资10.8亿,中粮地产后续投资额为3.63亿,该项目分四期建设。
其时,一期工程已全部完成并基本销售完毕。二期工程又分为A、B、C、D、E区,其中:B区已竣工;C区已完工,仅剩园林景观工程的收尾工作。
巧合的是,一期、二期B区、C区工程面积合计恰占总项目约32%,与2009末开发进度基本一样。而在这期间,据其鉴证报告,截至2009年12月31日,已投入2.5亿募集资金,即承诺投资总额的69.37%。这意味着,这2年4个月来,耗资2.5个亿却只做了一个原二期C区外围景观改造、房屋整改工作。
按规划,该项目静态投资回收期为2.64年,按10%基准收益率计算动态投资回收期为2.91年。不论如何计算,2010年,该项目理论上即可回收成本。但截至目前仅贡献利润5788万。
而照此投资效率,余下的1.1个亿能补上剩下的工程窟窿吗？
遥遥无期的“生死”一盘
可以称作“生死局”的资本运作“26亿重金轰下的沙峪项目”更加难堪。
2010年1月22日,北京市国土局公布了19个2008年12月31日之前购买但至今仍未开工的项目。中粮地产在顺义后沙峪吉祥庄的C06和C03两幅地块榜上有名。
北京市国土局公布的信息还显示,中粮地产的C-03和C-06两幅地块于2008年6月24日签订了土地出让合同。合同约定的开工时间是2008年12月31日,约定竣工时间是2011年6月30日。但截至发布通知之日,两幅地块的工程进展,仍处于“办理规划审批”状态。
而据其年报披露,该项目一期预计竣工时间是2012年4月。但从中粮地产2009年10月16日提交给北京市住房和城乡建设委员会的《顺义区后沙峪镇吉祥庄村项目建设方案》[顺义(2009)14号]公告看,称该由中粮地产投资(北京)有限公司开发的项目共分三期开发建设,分别在2013年10月、2014年6月及2015年6月前完工,其最迟竣工时间比其年报披露的时间晚三年两个月,比合同约定竣工时间晚了长达四年之久。
顺义项目究竟要拖到何时？
这背后隐藏的,仍是一个巨大的资金问题。据公开信息,该项目总投资将达到73亿之巨。为运作该项目,中粮地产母公司中粮集团虽多次伸手援助,给予高达约42亿的贷款,但这仍旧杯水车薪。随后中粮地产股东大会通过35亿的配股方案,用以收购及后续开发,其中9.1亿输血后沙峪项目。
为了募集资金,中粮地产甚至以后沙峪项目在建开发产品用于抵押,获得20亿元贷款合同。截至年报,该项目除去项目收购资金外,仅投入1.6亿左右。
而在2012年4月之前,数十亿的投资没有任何现金可供回收。这对没有商业地产操盘经验的中粮地产来说,这盘“生死”棋破解之日遥遥无期。
公司治理重大漏洞
项目运作效率的低能,对中粮地产来说已经不是什么新鲜事。
中粮地产2002年在深圳拍得的澜山项目,因color社区在施工时擅自更改规划,导致延迟交房。一直到2009年,该项目才最终完成交售,整整耽误了7年之久。
一位业内分析人士向理财周报指出,中粮地产的资金运用似乎成恶性循环:“项目运作效率低——资金周转慢——项目资金间拆东墙补西墙——需要更大量资金补漏洞”,上述北京项目即为一个鲜明案例。而中粮地产的现金流实际上一直处于捉襟见肘的境地。
为此,中粮地产动用了各种融资方法:配股、反复的资产注入、债券、向母公司借债及上述抵押贷款等。几乎中粮地产开工的每一个重要项目,都伴随着一次融资,而来自于经营活动现金流的支持一直非常无力。
募集资金的管理之混乱更让人难以置信。
2009年3月5日,中粮地产发布的《关于深圳证监局巡检发现问题的整改报告》称,深圳证监局在2008年10月中旬的巡回检查中发现中粮地产存在五大问题。
值得注意的是,《整改通知》指出的第一点是:“你公司董事会授权董事长竞拍土地的权限过大,使董事会在重大投资的决策中无法发挥作用,也不利于你公司控制购买土地的风险。”
令人吃惊的是,据该公告,此前中粮地产董事长孙忠人竟然可以不受金额限制的决定通过市场公开招标、拍卖、挂牌等方式获取土地并开发房地产项目。而震惊业界的上述北京项目的获取,正是在该整改通知发出之前。
而在募集资金使用与披露中,中粮地产存在更严重问题。深圳证监局指出五大方面:中粮地产募集资金的存储不符合规定,募集资金专用账户的设立未经批准;募集资金的使用未进行专户管理;未对募集资金使用情况进行报告;未明确募集资金使用的分级审批权限;募集资金实际投入金额计算错误、披露数与实际发生数不符。
其中多处违规均可影响财务报表的真实性。而在此之前,中粮地产独立董事、监事会及审计机构开元信德会计师事务所均认为中粮地产内部控制比较完备。(理财周报）
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