第五章 第二套住房与投资型住房等相关情况的管理

第三十六条 国家支持有条件的城乡居民购置第二套自住型住房（商品房），改善居住条件，提高生活质量，。

第三十七条　 国家对房地产领域的过度投资进行宏观调控，对投资型住房征收较高的物业税。投资型住房是指非自住型住房或闲置的住房，或包括自住型住房在内的第三套以上住房。投资型住房在市区的，其第一套住房的物业税（不动产税）从购买第2年起算，税率依2%起征，第二套依3%起征，余类推。投资型住房在城市郊区的，其税率比照市区的住房税赋减半征收。

在这里，市区是指城市已经建成的区域，即指在单核城市或多核城市中，已经集中连片的、市政公用设施覆盖的地区，其居住人口密度大于等于3000人/平方公里。持有投资性住房在转让过程中，国家征收其房产增值部分40%所得税。

社会主义市场经济发展到今天，已经有越来越多的家庭过上了小康生活，也有越来越多家庭走上了富裕之路。竞争中的发展从来都有先有后，一刀切不合国情。人们需要不断改善生活居住条件，提升生活品质。有些家庭有别墅，有些家庭选择房地产作为投资渠道，这都是合法的市场行为。国家需要依据国土资源的情况拟订住房投资规模的控制办法。中国是人口大国，人均土地资源紧缺，需要对多套住房的投资行为进行调控。即使在土地资源相当丰富、人均土地面积较多的西方发达国家，无一天不控制土地使用，对持有多套住房的行为征收较高的物业税，一些国家对城市内闲置住房超过住房总量10%以上部分还要限令拆除。

在本建议稿中，我们放宽了对第二套房进行调控，这是因为我们在调查研究过程中，发现调控的可操作性不强。对于富裕人群，拥有第二套房，许多时候是用于自住的，有的是父母居住，也有的是家中其它亲属居住；另一种情况是中低收入阶层，主要靠第二套房的租金来弥补了收入的不足。如果我们一定要征收较高的物业税，也许会有一些家庭采取假离婚的办法来应对这个税收，这样有可能使征收第二套住房的物业税时难以落实。处在一个尴尬的境地。另外，我们提出来的第三套房甚至第N套房的物业税率比较温和。当然，随着时间的推移与实施的进展，制度还可以根据实际情况做出一些修改与调整。

第三十八条 国家对商品性住房贷款进行必要的管理。个人申请商品类住房贷款的，其贷款总额不得超过申请人年收入的8倍；家庭申请住房贷款的，其贷款总额不超过家庭年收入的12倍。个人或家庭不得同时申请多个贷款。

研究国外房地产投资为什么控制得较好，主要的一条是控制住房商业贷款。比如在英国，主要是不超过个人年收入的3.5%倍，家庭不超过家庭年收入的4.2倍。我们的指标相对而言比较宽松，但对控制商业贷款的杠杆作用是有效的。

第三十九条 国土出让管理部门与建设管理部门应与房地产开发单位签订开发工期合同，限期建成上市。国家通过建设土地增值税来约束房地产开发单位延缓开发、囤地升值的行为，对其地价升值的部分征收60%的增值税。因为开发时间的相对延长导致所开发物业价格上涨的部分，比照按期开发的物业税的差额，在扣除合理成本之后即为升值部分。

近些年来，房地产开发中土地囤积现象常常发生。这样囤积居奇、赚取土地升值的行为打乱了政府的房地产开发计划，出让的土地不能如期建成，因此需要给予适当的处罚。