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09年楼市V型反转 业内分析明年有望走向供求平衡
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2009 年 12 月 29 日 
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调控政策有保有压

中央经济工作会议后,房地产调控政策密集出台。12月14日,国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房”;“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然,今后的房地产调控不会“一刀切”,差异化定向调控将成为主要手段。

北京大学陈国强认为,房地产调控政策将采取“有保有压,区别对待”的方式,二套房贷收紧将是必然。与此同时,中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整,行业整体趋势仍向好。

长城证券分析师黄清林指出,目前政策力度尚不大,预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策,地产调控政策空间有限,购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策,并将对房地产市场形成压制。

中国高策地产顾问机构董事长李国平分析,政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标:一方面,希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”,保障巨大的开复工建设量,带动上下游相关产业的发展;另一方面,政府也将通过抑制“投机性”行为来压制涨幅过大、过快的房价,高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险,更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群,对市场的可持续发展带来伤害。

2009年楼市六大关键词

◆泡沫◆

2009年楼市在一片低迷中拉开帷幕,但3月以来,全国70个大中城市房价环比连续上涨,国房景气指数也一路回升,市场迅速回暖,楼市价量齐涨,仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平,销售面积超越2008年全年,并接近2007年峰值时的全年水平。

◆地王◆

自5月份北京拍出广渠门外10号地开始,众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年,“面粉贵过面包”的现象频频上演,土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块;绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块;广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金,成为“地王”的制造者和拥有者。

◆捂盘◆

今年开发商捂盘之风又起,推迟楼盘入市时间、分批销售、炒号认筹、内部订购等现象层出不穷。有关部门一直在打击开发商的捂盘行为,尤其是在年底,相关措施开始加强。

◆囤地◆

在地王频出的同时,开发商囤地、老地王“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查,目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷,闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。

◆上市◆

7月,中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,标志着房企IPO时间窗口的开启。11月,恒大地产、明发集团、龙湖地产、深圳花样年集团等纷纷在香港挂牌。

不少已上市的地产商进行了再融资。今年,“万保招金”四家地产商的再融资规模超过280亿元,富力、远洋、泛海建设等公司通过发行公司债也顺利募得资金。值得注意的是,银行授信也是房企融资的重要渠道。统计显示,1-11月,获银行授信最多的10家房企共获得约2400亿元授信,其中万科、绿地、金地和SOHO中国获得的银行授信均超过300亿元。

◆国四条◆

从年初颁布的各项房产优惠政策,再到年底打出的“国四条”等组合拳,房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好注解。在税收优惠政策到期叫停的同时,国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。此外,有关部门还规定,开发商拿地首付比例不得低于出让总价的50%。(于萍 整理)

来源: 中国证券报
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