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学者:今年秋天极有可能成为楼市运行拐点
中国发展门户网 www.chinagate.cn  2009 年 09 月 06 日 
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2009年8月25日消息,北京楼市在上周迎来本月最大跌幅,来自北京市房地产交易管理网统计显示,上周,北京商品住宅期房签约环比下降15.52%,创下7月份以来最大跌幅。中新社发 吴芒子 摄

经济形势企稳向好,调控政策不再需要房产投资的“保驾护航”,房地产“一业独大”的弊病又越发明显,相关政策导向已由支持转为抑制,价格拐点必然出现。

统计显示,上周深圳新房仅售出688套,创下今年新低,二手房市场也连续6周下跌。在国内其他一线城市,如北京、上海等地,也都同样出现了“价格滞胀、成交量萎缩”的现象。

纵观今年的楼市表现,“先扬后抑”的特征已越来越明显。如果以国内一些地区房价创出历史新高来看,今年秋天极有可能成为房地产市场运行的拐点,而当下的房地产市场价格则将成为历史顶峰。

房价“拐点”并非是主观臆断,市场内外部因素的共同作用决定了这一结果。从市场运行的基本规律而言,从来都没有只涨不跌的市场,特别对于股市、楼市等具有投资属性的市场更是如此。中国房地产市场价格牛市始于1998年的房产改革,持续上扬11年从未出现过真正意义的调整。2007~2008年间,房地产市场受到海外金融危机影响,本应出现一轮调整,但该行业的投资带动潜力挽救了自己。在经济总量政策的支持下,房地产市场不仅调整幅度远小于其他行业,甚至在今年春天开始翻身向上,最终走出了一波熊市中的“牛行情”。

该跌不跌的结果就是让市场风险进一步积聚,并导致未来市场调整的惨烈程度更加巨大。今年上半年的房价飙升,政策推动与投机炒作是两大主要原因。各地为了优化投资增长数据,对于房地产信贷政策大幅放宽,二套以上购房都能够轻松地获得优惠利率贷款,由此导致房价上涨的属性明显变味。年初至今的整个房价上涨过程,大体可划分为三个阶段,1~3月购房的主要是自住型购房者,即刚性需求压抑一年半之后爆发;3、4月份后,改善需求和部分投资资金进入市场;5月份之后,入市的投机资金大幅度增多,并成为主流。

既然市场需求已经被投机因素所控制,那么影响投资收益与资金供给的因素就会决定房价走势。从投资回报率看,房价的租金回报率近期创出历史新低,目前国内房价与租金比例大致在1:400以上,超过1:500的也不少见。这意味着单靠租金收入收回投资需要长达40年~50年时间,而国际上的租售比一般在1:200左右。从资金供给状况看,央行对货币政策所进行的“动态微调”,其资金收缩力度之大、速度之快要远超市场预期。特别是针对房地产市场的信贷发放,近期已经出现明显紧缩。

投机性购房者的资金来源绝大多数都依赖于银行贷款。一旦货币政策开始收紧、信贷审核趋于严格化,就将逆转市场趋势。

这一规律其实是投机市场运行的必然结果,而在当下房地产市场出现拐点的可能性已经越来越大,最重要的决定因素在于经济形势的积极变化。随着“保八”等总量经济政策目标得到实现的基础趋于稳固,调控部门拥有了政策调整的腾挪空间。直白地说,在经济形势企稳向好之后,调控政策已经不再需要房产投资的“保驾护航”,与此同时房地产“一业独大”的弊病则越发明显,相关政策导向已经由支持转为抑制。由此,失去支持的高房价根本无法独木强撑,价格拐点的出现成为必然。 (马红漫,经济学博士)

来源: 广州日报

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