小产权房已形成一个完整的地下房地产市场

现在，没有人知道深圳小产权房到底有多少？调查中我们也发现，深圳小产权房最近两年大批建设，不仅和深圳商品房价格飞涨有关，同时小产权房在深圳已经脱离政府建立的商品房交易系统，形成了自己一套独立的体系，套用一句股市的行话就是已经开始了场外交易。

那么，深圳小产权房是通过怎样的链条独立运行的呢？在沙井镇，这份买房见证书表明，在拥有土地的股份公司同意之下，集资方和出资方共同建设统建房，统建房本来是用来改善村民居住条件的，但如果实际建设的数量远远大于村民需求，就达到了建设小产权房的目的。

楼盘售楼人员：“这个是买村民的统建房，统建房的话我们只卖前面这两栋楼，后面那两栋是村民住。”

建造数量是需求的一倍，小产权房就这么产生了。采访中记者还发现，以安置职工住房的名义修建的民乐翠园以及吉大花园，也是用同样的手段，修建了大量的小产权房。

楼盘售楼人员：“这边作为集资房，说是送给员工内部住的，但是也是偷偷的卖给外部，以公司的名义卖出来的，其他人你当时要是没有外面的关系你也买不到。”

当小产权房修建完成后，就开始建立独立的销售链条，首先，小产权房自己建立售楼处、自己定价，同时也吸引一些中介公司暗中代理销售。

中介楼盘售楼人员：“你如果想要的话，民乐那边有。”

自己销售以及中介暗中代理，并不能让小产权房实现热销，因为买房人还担心这样的房子一旦不能卖出，就成了一笔不能变现、面临政策风险的资产。为了解除买房人的担心，目前深圳市大批小产权房开始建立政府之外的交易规则，保障买房人能将小产权房顺利出手，就拿吉大花园来说，如果小产权房主要卖出，那么买卖双方一同到律师楼注销原房主，重新登记新房主就可以了。

“你把我那份取消掉，再重新做一份给你，我那份再注销掉，在律师事务所注销掉，那就是你的了，我就没有手续了。”

为了给买房人更多信心，一些小产权房的开发商开始绕开政府部门，自己发放房产证，在民乐翠园开发商给当地居民发放的房产证上记者看到，不仅有开发商编的房产证号，同时也标上了使用年限为50年，以此代替深圳国土资源和房产管理局的管理。

楼盘售楼人员：“房本是开发商发的。”

记者：“那都是合法的吧。”

楼盘售楼人员：“合法的。”

在深圳，小产权房不仅在政府管理之外，建立了可以自由转让的市场规则，同时为了保证买房人的利益，在小产权房的交易过程中，也开始引入律师作为见证。

广东尧智律师事务所段律师：“见证费 500块钱，我给你保管档案，你看2003年都来查，到现在我还拿得出完整的资料，我就是履行这个义务，开张发票给你。”

律师的见证加大了深圳市民对小产权房的信心，一栋栋小产权房建成后，由于价格只有正规商品房的三分之一，很快就销售一空。

在民乐翠园，这里的居民都拿着开发商发放的房产证，绕开深圳市国土资源和房产管理局进行出租和转让，除了不能得到因银行的支持外，他们没有感到和正规商品房有什么不同。

深圳小产权房居民：“也没有什么关系，反正我们也是住了好几年，我们很多同事也在这里买，我们就一起过来买，同事都二十几户在这里。”

目前，深圳的小产权房市场发展到开始利用金融工具进行销售，个别楼盘实现了小产权房交易的分期付款。

记者：“分期怎么分？”

楼盘售楼人员：“分期的话分一年的，一年内付清，免息的，首付7成。”

记者：“首付7成，然后3成，我在一年内付清。”

楼盘售楼人员：“是。”

从目前来看，深圳小产权房的建设、销售、交易、转让已经处于无政府状态，在这种状态中，政府损失大量的税收、以及土地出让金；开发小产权房的各方在火爆的销售中赚到了大把的利润；但这些小产权房由于不被法律认可，因此建设过程很难得到应有的监督管理，质量也处于失控状态。消费者得到的则是能够买的起的，没有法律和质量保障的小产权房。