撬动金融杠杆
根据研究者的建议，住房担保制度将主要针对中低收入群体设计，而所谓的夹心层的住房问题，也将纳入住房担保的范围。未来，住房担保还可以衍生出相关金融工具和产品。
“通过扶持住房置业担保行业的发展来刺激房地产市场的方式，不仅可以提高市场的效率，而且维护了市场的公平。”尹中立表示，在经济不景气时期住房置业担保业的撬动作用应得到放大。
建设部一位内部人士也表示，政府在通过担保对中低收入家庭提供支持，既有利于在住房抵押贷款领域有效发挥市场机制的基础性调节作用，又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。而且，政府实现上述政策目标的成本非常低。
基于这样的背景，关于住房担保制度的课题明确提出“应该将住房置业担保机构确定为政策性住房金融机构”，并与住房公积金一起成为中国政策性住房金融体系的主要组成部分。
如果能够实现向政策性住房担保转变，住房担保机构可以提供担保的方式，用更低的首付、固定且优惠的利率，帮助暂时不符合贷款条件，但有稳定职业和收入来源的购房者实现贷款购房。北京市住房贷款担保中心汪为民表示，“而担保机构也会利用自身专业水平，协助评估审查贷款客户资质及风险。”
课题建议，中央财政首先拿出100亿元成立住房置业再担保公司，以增加住房置业担保行业抗系统风险的能力。同时，再通过税收优惠和政策扶持，吸引地方财政及社会资本补充100亿元，加上行业现有约100亿元的规模，将我国住房担保行业的资本实力充实到300亿元。“在房地产市场低迷时要发挥住房置业担保的杠杆作用，按1:30的杠杆，300亿元理论上可以拉动住房消费与投资13000亿元。”
延伸阅读：
楼市供应有望提速能否全面回暖待观察
春节后，股市爆发报复性反弹之后，楼市成交量也出现了报复性大反弹的行情，阳春三月如火如荼的询盘买盘行为，使得一些大城市迎来了最艰难第一个阳春。压抑一年的多的刚性需求，终于在政策弱化房价的刚性成本下，爆发出来。
一些城市普遍回暖，2月份，京城新房和二手房成交量大幅回暖。期房商品住宅共成交6563套，环比上涨10%，二手房成交9511套，环比上涨两成。在上海，2月的上海市商品住宅成交78.76万平方米，比1月48.81万平方米增加61%。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显，分别上涨26.91%和129.09%，与2007年基本持平。从3月11日的交易数据显示，日成交761套，79270.68平方米。可见，成交量爆发出爆发性的反弹。广州焦点网对阳光家缘网签数据的监控，2月份广州楼市网签总数为7579套，相比1月份上涨了31%。但2007年广州房地产商出手226亿元拿地，平均露面地价4627元，刚性的成本使得开发商毫无喜色。深圳2月份的统计数据也显示，新房成交面积为48.84万平方米，环比上升24.51％，同比上升580.24％，而成交价格则保持了每平方米近11000元的价位，呈现出“量升价平”的格局。这充分分说明，楼市进入了一个成交量回暖的一波反弹通道。
事实上，促使成交量回暖的主要因素有四个：
第一，中央去年10.23大救市计划以及后续的政策起到关键性的作用，正效应得到显现。中央的减税政策以及存量房贷打折减轻了购房者的负担，也冲低了房价。各地政府也采取积极的措施，防止楼市过冷倒逼经济。
第二，价跌量升的局面出现，楼市出现横盘整理的格局。这也是管理层出台政策刺激楼市成交量的目的，管理层并不托房价，而是督促开发商降价。一些存量较深亟待回笼资金的开发商，开始降价促销，给于购房者以购房机会。总体来说，降价还是在合理的范围，房价没有出现大落的局面。2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%，这是全国房价连续第三个月下降。也就是说，全国性的以降价促销换取成交量的回暖是此次成交量报复性大反弹的特征。
第三，刚性需求的阶段性释放。很多自住性需求的购房者，在多次踏空的教训下，借此金融危机之际，觅得购房良机。但是，这样的等待已经很长，从前年楼市预期恶化以来，现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的释放，推动了楼市成交量的反弹。
第四，一些开发商开始布局低价土地，以低价格换取现金谋取更低的土地成本。前期土地成本太高，现在很多土地降了很多，现在拿地可以削平前期的成本。于是，一手降价促销以快速回笼资金，一手低价拿地的战略，就成为一些开发商的选择。
虽然楼市出现报复性反弹，只能说是压抑已久的市场的技术性修正，真正要说反转，路途还很远。但是，经过这一波成交量的反弹，也说明楼市预期正在悄然转换。
对于一些自住型的消费者来说，可以根据实际情况，选择抓住这次降价的时机，以免踏空之后后悔不已。
虽然楼市已经局部回暖，但楼市的存量依旧很大，权威机构指出，存量盘的消化需要2年，笔者认为不会这么久，但消化存量房的确还需要很长时间，因此，还需要政策层面的推动，一方面促使房价合理降价，另一方面需要减税等减抵消高房价的成本。
但是，在楼市刚刚有所复苏时候，就有一些开发商急不可耐的涨价，这不仅会招致政策大棒的打击，更会损害整个市场，这样的逼空行为是不值得提倡的，很可能让成交量的报复性反弹夭折。比如，有媒体报道，以前单价一万三的房子早就没有了，现在最低价一万四千多，明天准备再提价。” 在深圳市福田区水木澜山售楼处，销售人员提醒中国证券报记者，如果今天不出手，明天就连单价一万五的房子都买不到了。眼下在珠三角地区，随着政策支持和成交量持续扩大，像水木澜山那样迅速提价的楼盘已不在少数，且呈现愈演愈烈之势。虽然这是企业的个人行为，无可厚非，但像这样急不可耐的涨价，只可能失去回暖的好时机，使得观望情绪继续延长。
京沪杭等二手房市场回暖 一二手房成交量倒挂
记者从21世纪不动产获悉，北京、上海、深圳、杭州、成都五大城市二手房市场在政策刺激以及消费者刚性需求逐渐释放情况下2月出现开门红，交易量环比分别呈现27.4%、146.0%、13.9%、93.6%、35.3%的上涨，交易价格基本保持平稳。各地新房市场在2月也有所回暖，但交易量涨幅均低于二手房交易量涨幅，部分区域出现了一二手房成交量倒挂现象。
2月份，北京二手房市场买卖成交量达到2008年以来最高值，住宅网签套数9373套，环比上涨27.4%，但成交价格与1月持平，出现了“价稳量涨”的平衡状态。新房成交量也有所上涨，但环比涨幅仅为15.0%，成交套数较二手房低11.6%，一、二手房成交量倒挂现象比1月更为明显。
经过连续数月的不断回暖，2月的上海楼市二手交易量已恢复到去年市场的最高点，价格水平也平稳运行。2月份上海全市二手住宅成交面积环比增长了1.46倍、同比增长了2.83倍；即便与去年成交量最高的3～5月份月度成交量相比，也有超过两成的增长。从成交结构上看，中低价位购房需求是这一轮回暖的支撑力量。
2月深圳二手房成交量为47.41万平方米，环比1月上升11.68%，同比增长近4倍。其中成交量环比上涨最多的为龙岗区，涨幅23.99%，其次是罗湖区，为20.78%。成交套数方面，2月二手房成交5380套，环比增长13.89%，成交量回升。
今年2月，杭州主城区二手房成交量为2240套，比1月大幅增长93.6%；成交总金额环比增长78.7%；成交均价环比小幅下降2.9%。2月释放的需求主要集中于中低价位、中小户型的自住房，这也正是政府利好政策中集中受惠的房源类型，因此2月杭州二手房成交量激增与政策的刺激密不可分。
2月份，成都二手房市场出现了近一年来市场交易量的最大增长，成交价格小幅上涨3.8%。本月成都市二手房交易总量为3231套，环比1月大增35.3%；成交面积25.85万平米，环比2009年1月增加37.8%。2月二手存量住房由于交易回暖，房东对于房价回升的预期增加，使得成交均价小幅回调至5400元/平方米，环比1月上涨3.8%。
专家建议：购买楼房时 六七层的位置最佳
留心一下身边的楼市，不难发现，住宅楼越盖越高，越高的楼层还普遍卖得越贵。但是，一套理想的住宅和楼的高度并不能画等号。专家建议，购买楼房时，六七层的位置最佳。
首先，从空气质量角度来说，高层的空气并不像人们想象的那么新鲜，高度在30米以上的，空气质量反而更差。一般来说，楼房的排风口都设在高层，所以对高层的住户有一定影响。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状。
第二，从心理学角度讲，楼层过高也会对人的健康造成影响。身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。
第三，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。
此外，日本东京大学教授研究发现，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，会导致他们不爱活动、性格封闭等。研究结果显示，住16层以上的儿童比住1层的儿童反应要迟钝得多；住在低层的儿童有80%4岁时会穿衣服，而15层以上的同龄儿童只有50%能做到。
当然，这并不意味着住得越低越好。楼层过于接近地面会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，因此，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。
为了获得一个良好的居住环境，购房时，除了楼层的选择之外，还要注意以下几点：保证房间能获得充分的光照；抬头能看到窗外的自然景色，听到鸟叫虫鸣；房屋周围最好有绿树和水池，这样能很好的降噪和除尘。（哈尔滨日报）
姜伟新：房价飞涨几乎所有家庭都难承受
民建中央在调研中发现，目前一些地方廉租房建设之后的管理存在较大问题
“2007年下半年我国市场化的住房价格飞涨，除了极少数高收入家庭外，几乎所有家庭都难以承受，因此房价已经到了必须调整的时候，世界经济金融危机催化了这个调整。”面对民建中央两位副主席的到访，住房和城乡建设部(下称“住房部”)部长姜伟新直言不讳。
2月23日上午，全国政协副主席、民建中央第一副主席张榕明，民建中央副主席辜胜阻带领住房保障专题调研组来到住房部走访座谈。
除了姜伟新，住房部方面参与此次座谈会的，还有主抓住房问题的副部长齐骥，以及住房改革与发展司司长冯俊、房地产市场监管司司长沈建忠、住房公积金监管司司长张其光、住房保障司副司长张学勤。住房问题相关的四个司局全部到场，可见住房部对此次座谈会的重视。
廉租房管理存在较大问题
民建此次调研的主题是“解决普通工薪阶层住房问题完善我国住房保障制度”。据悉，在座谈会上，住房部对于民建中央的调研报告并无异议，“双方的看法比较一致”。
民建中央调研部副部长蔡玲对《第一财经日报》表示，这个专题，民建中央的工作人员和专家已经去各地以及相关部门调研多次，正准备形成提案，提交下月举行的全国两会。
从去年开始，中央加大了对廉租住房的支持力度，地方上也开始出现了廉租房建设热潮。但张榕明也表示，民建在调研中发现一些具体的问题，如廉租房集中建设可能造成社会隐患、经济租用房在一些地方出现抗租现象。
据一位参与了民建此次调研工作的人士介绍，目前一些地方廉租房建设之后的管理存在较大的问题，有些地方政府监管不严，工作上存在疏漏。例如，有的地方在资格认定上存在很大的问题，仅仅依据一张单位的证明，就让一些实际月收入6000多元的人也住进了廉租房。
“一些原来享受廉租住房待遇的人现在收入改善了，怎么让他们退出廉租房，也是个问题。”参与调研的人士称。
对此问题，住房部已经有所考虑。该部住房保障司司长侯淅珉近日表示，将研究制定《住房保障收入线划分指导意见》，指导地方根据保障能力和保障需求，合理确定廉租住房、经济适用住房对象的收入线。
降价预期影响开工量
昨日，国务院常务会议审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划，至此，业界盛传的“十大产业振兴规划”均名花有主，房地产业终究没能赶上末班车。
据知情人士介绍，在此次民建中央与住房部的座谈会上，双方并未涉及产业振兴规划的问题。但住房部副部长齐骥对始自去年的房屋销售价格下降可能导致房屋流动性固化、今年房屋开工率降低从而减弱住房业对经济增长的贡献率表示了担忧。
“这只是一种对现状的担忧，并非主管部门来预测房地产价格变动的趋势。”上述知情人士表示，目前一些民众在期盼楼市降价，如果这种预期成为社会的主流意见，可能会导致开发商减少开工量，进而引发一连串问题。
2008年年末，全国70个大中城市房价出现了同比下降，这一趋势延续至今。根据国家统计局的资料，上述70个城市中约有四成的房价回到了2008年年初的水平。
但这并没有让一些准备买房的人群满意。“一个地方的房价都降到2400元一平方米了，当地的民众还是认为贵。”上述知情人士引述座谈现场住房部官员的话称。
对此，参加了上述座谈会的南开大学住房金融研究中心主任徐保满认为，消费者也需要具体问题具体分析，不能用一个统一的比例来要求全国各地的房子调整价格。
“每个地区的降价的空间不会一样，一些大城市之前泡沫比较大，可能调整空间就多一点，而有的城市原先房价有一些水分，但称不上泡沫，下降幅度就会可能小一些。”徐保满说。
|
