李战洪称，“这个政策基本上表达了政府的一个积极态度，但如果整个市场没有全面好转，这个政策是救不了的。而那些不能自救，靠政策生存的开发商，是迟早要退出的。”

一位业界人士称，“关键是市场，市场火的时候，政策再打压，房子照样卖得火，市场不好的时候，政策再扶持，也没有用。”

这一观点也得到大多数地产商的认同。

救还是不救？

尽管房地产界认为购房退税并非当务之急，但对于地方政府，却是一个拉动经济有效手段。

1998年,上海市政府为启动楼市消费,在全国率先推行购房退税政策。按照当时出台的系列文件规定,在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人,可享受有关个人所得税的扣除。

去年6月，为了促进灾后的房地产市场，成都也出台了“购房退税”的救市政策。

对于重庆政府来说，作为重庆支柱产业之一，房地产投资总额占到全市GDP的4%-5%之间，同时还关联50多个行业，对地方经济有着重要影响。

去年12月，据重庆市工商联房地产商会向市工商联递交的一份调查报告显示，重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机，相关高利贷金额在100亿至120亿元之间。调查显示，重庆本地上规模的代表性房地产公司，都不同程度地卷入高利贷借款中。部分借有高利贷的地产商已遭逼债，企业生产经营受到严重影响。

商会希望政府出台相关政策，支持开发企业渡过难关。

但另一方面，2008年重庆商品房的价格却一直呈上涨趋势。据统计，2008年重庆全市建筑面积成交均价为4064元/平方米，较2007年上升22.56%。不过重庆官员多次表示，重庆楼市是一个健康的市场，其价格一直在中西部都处于较低水平，并不存在泡沫，即不存在政府要维持高价房之嫌。

该市房管局一位不愿公开姓名的官员表示，应该看到，重庆扩大内需出台了很多政策，并不单单针对房地产。

楼市进入焦灼期北京救市力度空前

在地方第一轮救市过程中颇为中庸的北京似乎变得激进了。

1月23日，北京市9部门印发了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，该意见涉及4个方面15条相关政策措施。

除了“购房抵税及入户”外，此前多数楼市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特别是“取消限外及放松二套”更在全国首开先河。

救市新政短期对北京楼市成交的影响，暂时从数据上还无法体现，但记者采访发现，业内人士虽然普遍认为新政对刺激成交量恢复，促进行业恢复景气等方面具有重要意义。

成交刺激作用尚未体现

北京新政发布后，港股已经率先反映政策利好。由于香港和内地开市时间不同，已经可以看到香港内房股对政策的积极反应。内地房企核心股票平均上涨达8.88%，富力地产、合生创展、绿城中国、首创置业等股价被绝对低估的公司以及远洋地产、雅居乐地产销售相对景气的公司上涨幅度居前。

成交方面，北京市房地产交易管理网系统节日期间停止使用，所以政策短期内的成交数据尚无法从官方渠道获取。从节后的市场成交来看，政策尚未对市场产生明显效应，仅部分楼盘反馈称初四后看房人数有所增加。

二手房方面，21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，据21世纪不动产监测，春节期间（初三到初六），相比节前一周看房人数以及房源挂牌量等均有小幅下降，环比下降9.3%和10.5%，买卖成交量与去年春节略有下降。

“随着政策效应逐步释放才可能对市场产生成交产生持续利好，因为信心重塑需要一个较长的时期，不会仅依靠政策带动，预计北京楼市成交量在未来几周将达到节前正常水平。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

亿城集团股份有限公司总裁鄂俊宇在接受本报记者采访时则强调，现在楼市已经进入焦灼期，还在逐渐休整，政策的强心剂作用减弱，市场总觉得还有几只靴子没有落地。除非宏观经济背景能重建消费信心，购房人也已经确认楼市底部或是性价比已经很高，否则新政对成交支撑并不大。

不过，去年11月末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，市场成交的止跌回稳，显示出了政策的积极导向作用，北京、上海、深圳等一线城市成交量普遍加大。

不少业内人士还认为，北京新政中对二套房的松绑是最大利好。

“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市场中的主体依然是自住性需求，但二套房松绑再加上贷款的低利率，能够有效刺激改善需求的释放，对于市场的回暖会起到非常明显的作用。”孟奇说。

有数据显示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之间，也即7成以上的购房者是改善型需求。

任启鑫也分析，北京二次置业者以从大家庭裂化成的小家庭为主，外埠留京工作人士的改善性置业为辅。松绑二套房贷，减少购房总成本必然能够激发部分因高房价暂缓购房的需求释放，但从二次置业群体的共性需求特点来看，可能会对东、北四环以及西、南三环以外，总房款在100万以下的项目销售产生促进作用。

此外，孟奇表示，在全球性金融资本市场疲软现状下，加上外资购房本就不占主体，短期内并不会引起外籍人士购房的热潮，对成交影响不会很显著。但自2007年开始执行“限外”政策以来，北京高端住宅产品出现滞销，所以限外暂停还是利于促进北京中心城区特别是CBD区域的高端住宅产品销售。

释放潜在供应量

新政还提出，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期。长江证券分析师苏雪晶认为，这是北京市第一次对开发商的资金链进行直接的扶持。如果其他地方效法北京，势必会对房地产市场产生深远的影响。

虽然新政有利于促进释放潜在的更多供应量，但北京供大于求的局面并未有效缓解。

据亚豪机构统计显示，截至今年1月底，北京存量未售的商品住宅共14.4万套，按2008年的销售速度计算，仅存量部分就需17个月的时间才能消化。

“受资金压力和市场销量停滞的影响，诸多大型开发企业纷纷调低了2009年的计划开工面积，这将对2010年的市场供应造成影响，2010年下半年，市场有可能再度出现供不应求的局势。”任启鑫说。

孟奇认为，土地款的延期支付是鼓励开发商继续新项目的开发，以维持未来新房的供应量的稳定，以免影响到未来市场的供求关系。

根据21世纪不动产监测的数据，北京市场自2008年年中开始新房存量一直在增加，2008年底的存量同比2007年上升41.8%，短期来看市场上的存货压力依然较大，供大于求的状况还会持续一段时间。

“因前景不明导致开发商新项目开发与施工放缓，造成一定时期内供应量减少，这就需要监管层对市场进行适当调控，稳定交易，改变开发商对市场的预期，平滑供应水平。”孟奇说。

“北京、重庆等地方城市具有标志性的第二轮救市行动可能会得到多个地方政府的效仿，不排除掀起中国地方政府主导的第二轮救市高潮。”孟奇补充说。

值得注意的是，此次北京新政还留下了操作空间，如具体怎样评估、审核申请延付土地款的企业资格都无具体规定，这不仅影响政策的落实，还可能产生寻租空间。

上海保障房规模庞大 楼市价格战一触即发

春节过后展望今年楼市，“价格战”、“大幅降价”的声音不绝于耳，俨然山雨欲来之势。

春节前最后一周，上海市住宅保障和房屋管理局副局长庞元有过这样一番表述：展望5年、10年之后的上海房地产简单，但要展望2009年上半年上海楼市走势，太难了。

供应量激增首先将考验楼市供求关系和房价走向。权威机构统计，今年上海预期可上市的新建住宅楼盘可达165个项目2237万平方米，远高于去年1230万平方米的供应量，更是去年907万平方米商品住宅销售量的2.5倍。

不过，庞元强调，上海楼市不会也不能像2008年的股市那样出现大幅波动或者大跌，维持市场稳定并继续完善住房保障体系建设，将是今年有关政府部门的首要任务。