从最开始的全国工商联住宅产业商会会长聂梅生抛出“开发商绑架了银行”，到不久前，华远地产董事长任志强放出的狠话“要死银行比开发商先死”，再到上周，SOHO中国董事长潘石屹的“要警惕房地产行业发生信用危机”等一系列“威胁”银行的言论，无不让世人觉得银行惧怕让开发商崩盘。但是不久前有业内人士爆料——

房价打折底线7折

安家世行总经理杨大勇指出，银行之所以得出房价下跌30%也扛得住的结论，主要由于银行在给开发商的抵押贷款时，并不是按照开发商销售的价格评估，而是根据银行自身的评估体系给出的价格，一般情况下是房屋售价的70%，这也就意味着开发商在房屋预售前就已经可以从银行拿到项目70%的抵押贷款。因此，只要办理银行抵押的项目，房价不低于目前销售价格的70%，开发商就不会变成负资产，而其所开发的项目也不会变成烂尾项目。

记者了解到，目前北京市预售的商品房中有半数左右已经抵押给银行，还有的楼盘二期建设资金即来自抵押一期所得的贷款。这种“借鸡生蛋”的现象一直在房地产市场普遍存在。 一位开发商表示:“一来银行方面允许甚至欢迎抵押贷款，二来一直以来房地产是卖方市场，即使是抵押房也不愁卖，加上政策又允许，因此这一现象才比较普遍。”

不久前，链家地产对北京在售的100个商品房项目做了打折促销情况的电话调查显示，打折项目为66个，占有效调查项目的79.5%。

在66个打折项目中，所有项目都是一次性付款才能享受较低折扣。其中，9.8-9.9折的项目最多，占有效调查项目的一半以上。另外，有6个项目的促销方式是送1年物业费或每平方米优惠30-400元、送车位等，折合成房款，相当于全款的9.8-9.9折。

调查显示，无折扣项目仅占有效调查项目的两成。据了解，这些项目半数集中在CBD、亚运村区域，其中1/3是现房，且存量不多，属尾房销售，开发商并不急于出售。

尽管随着楼市危机的不断绵延，开发商的折扣力度不断加大，北京楼市甚者出现了8折的低价现象，但是根据银行的上述测算，目前的打折力度还没有达到开发商的底线。

对于银行这样的论断，开发商的反应也不一致，凯德置地(中国)投资有限公司副总裁廖茸桐表示，理论上可以说银行这样的推断是正确的。而且他进一步指出，相对而言，中国银行在房地产行业出现金融风险的几率要小于国外，主要是由于银行要求开发商在项目上的自有资金率要达到35%，而且在房屋销售中购买者还要承担30%的首付。而天洋置业总裁助理赵军，却认为银行这样的论断会加速房价的下跌。

银行风险主要来自开发贷

事实上，目前容易出现的房地产商的开发贷款，也是银行的主要风险。开发贷款主要是指开发商在拿到土地后，会向银行申请开发贷款，一般情况下银行会根据开发商的信用和项目未来的市场预测，向开发商下发开发贷款，按照有关规定开发商在这个环节中要拥有35%的自有资金，而银行将要提供65%的贷款。

只要把开发的房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。一般情况下开发贷款的周期是三年，还可以申请一定时间的延展期，在这期间开发商抵押给银行的是土地而并没有形成房屋，如果开发商在这期间资金链出现问题，银行得到的只能是土地。

潘石屹不久前曾指出，今年上半年国内所有商业银行，未曾向开发商发放过一笔开发贷款。而2006年和2007年，中国内地房地产企业进行了疯狂地扩张拿地，使用的资金大部分是前期银行下放的开发贷款，而现在面临银行收紧开发贷款，导致这些企业面临着严重的资金压力。潘石屹认为，对于这些急速扩张的企业来说，转让这些项目无疑是最好的选择，但是目前他了解到，不少企业不愿意割肉，而是采取拖欠土地出让金的办法，这样很容易出现房地产行业的信用危机。

就目前形势而言，房地产的颓势可能会持续一段时间，而目前土地市场的形式也不是很乐观。不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍了两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍两宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%。

土地流拍及地价大幅下滑，会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，现在土地市场的不景气，导致了几年前开发商抵押给银行的土地正在贬值，而进一步影响到了银行开发贷款的安全性。

相对而言，房屋抵押比土地抵押更具有安全性，可见此前银行游说开发商打折促销，以期快速回笼资金并非谣传，只要开发商让利的程度不低于银行作价给开发商的70%，银行就不会出现金融风险，而促销降价得来的房款可以直接抵消开发商的开发贷款。（商报记者 赖大臣）