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7-9月最危险房市资金缺7100亿 建设部警惕房价大跌
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2008 年 06 月 23 日 
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房市资金缺口7100亿 建设部警惕房价大跌

国泰君安证券研究所发布报告称,2008年房地产行业资金缺口达7100亿元,相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来,每家内资开发商资金缺口达1201万元,相当于去年年销售收入的24%。

报告称,由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力,即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限,房地产金融危机已初露端倪。

上述测算是基于2008年商品房销售额同比下降10%、银行贷款同比不变、开发商自有资金同比增长36%的假设作出的。

7至9月“最危险”

报告显示,资金缺口规模对商品房销售额同比增速最敏感,销售额需要保持14%的同比增长,全行业才能够实现资金供求基本平衡,但今年以来每个月的全国商品房销售额与去年同期基本持平,1~4月行业商品住宅销售额同比增长1.6%。

国泰君安证券研究所房地产行业分析师孙建平认为,今年7~9月将成为众多中小开发商的一个槛,因为去年高价拿地的企业届时面临付清土地出让金的压力。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势,7~9月将会是开发商资金链最紧张的时候,一些中小开发商,尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司,将面临生死大限。

据孙建平介绍,全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点,这意味着在去年7~9月拿地的开发商支付的地价款非常高。而最近一年多时间,地方政府普遍要求房产商12个月内要付清地价。按最新调控政策要求,只有全部付清地价才能拿到土地证等文件,才能开工建设,才可能申请银行贷款。因此,7~9月开发商面临的压力可想而知。

据了解,上海去年地价款最高峰出现在11月和12月,天津出现在8月和10月,深圳和广州均出现在9月,北京则出现在9月和12月。

不过中信建投房地产行业分析师张朝晖认为,与这一期限更为吻合的事件应该是即将到来的美国的银行中期报,“很有可能带来新一轮的次贷危机,目前高盛、雷曼兄弟都已经报亏了,如果真是这样,势必会带来国内的银根紧缩,逼迫开发商降价卖房。”

房地产不会群体性降价

报告称,即使部分企业资金链断裂也并不会表现为群体性的恶性降价行动,而将更多地通过上游项目资源的并购整合来结束。

孙建平认为变卖项目比降价清盘的概率要大。因为变卖资产的时间比降价销售清盘的时间更快。在行业观望的情况下,并不是一味地降价就能创造销售业绩,降价清盘的投资回报率也并不比变卖资产高。

“企业一般不愿意降价销售,因为害怕一旦降价房子更卖不出去,”张朝晖表示,龙头企业寻求并购整合的机会,以及最大债权人商业银行和资金链断裂企业之间的利益博弈,使得房产商最终倾向于变卖资产。

2008年3月中旬以来,已经有6家房产企业挂牌转让部分股权,这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块,安徽合肥的土地项目等,出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。张朝晖认为,股权转让不利的一点是,随着股权的出售,企业的负债也将一起转让。

来源: 京华时报
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