房产中介门店王崩塌原因

1月13日，上海飘起了今年的第一场雪。小张所在的创辉租售上海公司(即创辉租售集团有限公司上海分公司)，似乎要像落在地上的雪花一样悄然化掉了。

小张于2007年年中从另一家房产中介跳槽到创辉租售，出任上海公司闵行区的一名店长。“它的薪资很诱人，招聘启事往往都是这么写：‘底薪+提成+福利+奖金+补贴’。”小张告诉《第一财经日报》，但近日，公司在上海的大约近200家门店，几乎一夜之间全部关门，“大量的员工基本不工作了，都在讨薪。以我为例，去年11、12月份的薪水还没有发放，其中12月份的欠薪就有4000多块。”

创辉租售一度立志要在全国开3000家店，做国内房产中介业的“门店王”，并最终实现上市。在上海市长宁路1828号，创辉租售上海总部所在地，也是其全国的第1489家分行，大门紧闭。紧邻的21世纪不动产锐丰长宁路加盟店经理葛建告诉记者，从去年7、8月至今，他目睹了创辉租售上海公司从筹建到关门的全过程，“(他们的)一些迹象不正常，正好碰到楼市走向萧条，于是就不行了。”

应验的预言

事实上，创辉租售在上海滩的一夜崩塌，几个月之前就已露出端倪。

在其上海总部所在地，记者看到了店长们手中握着的一大叠《解除／终止劳动合同通知书》和《解除劳动合同关系证明》，分别加盖有创辉租售旗下全资子公司上海市昊宇创辉房地产顾问有限公司的公章。

“去年11月的欠薪已经让很多员工对公司的经济状况产生怀疑。12月底，公司又突然硬性要求所有员工改签新版劳动合同，约定从今年1月开始，不再向员工发放底薪。”史小红等10多名从各个区域赶来的经理、店长一致表示。

这些说法，在记者获得的黄杰等诸多员工提供的《解除／终止劳动合同通知书》正本和副本原件上，得到了印证。

值得一提的是，最近几个月间，上海最知名的几家房产中介行的负责人，曾在不同场合向本报记者预言创辉租售将被迫撤离上海滩。沪上两大房产中介巨头——上海中原物业代理有限公司(下称“上海中原物业”)董事总经理谭百强、21世纪中国不动产高级副总裁兼上海区域总经理张卫平在接受本报采访时，不约而同地说过一句话，“它的倒闭是早晚的事情。”在许多上海同行看来，创辉租售是一个“门外的野蛮人”。

谭百强指出：“大家几个月前就已经看到了(创辉租售倒闭)这种结局。中介公司的运营必须要符合市场规律，哪有一个公司在一条街上同时开好几家门店的？不要觉得钱很好赚。”

记者注意到，在上海南站旁的石龙路、闵行区的龙茗路、徐汇区的宛平路等，均是“一条马路多家创辉”的现象。这种做法的直接后果是，直营门店与直营门店间，在房源、客源等诸多领域存在直接竞争，使得单店赢利能力弱，而不能形成合力。业界人士认为，这显然有悖于中介开店的一般原则。

“创辉租售不按照中介运营的规律进行运营，类似于中天置业，其运营路线是不可取的。”张卫平说，“它犯的致命错误之一，是对楼市估计太过乐观。其紧绷的资金链模式只适应楼市一路高歌猛进的情况，一旦市场转冷，就会出现大危机。”

另有“宏图”的扩张

创辉租售的集团网站记录着其宏大目标：在“立足大深圳、密布珠三角、连锁全中国”的战略指引下，未来五年要在全国布局3000家门店，并谋求以IPO方式上市。

“创辉租售大肆扩店有一个重要的推动力，就是以‘全国规模最大、网点最多’的身份，引入VC或PE，最终实现IPO梦想。”中原(中国)物业顾问有限公司一位高层告诉记者。

2007年8月前后，创辉租售闯入上海滩，在很短时间内初步签署了约200家门店的租约，迅速超越深耕多年的“一哥”上海中原物业。当时后者的门店数量仅为132家。但同时，业内对此扩张速度的质疑之声也开始泛起。

老牌房产中介、信义房产中国区总经理夏智亮给这类“冲动”行为泼了一瓢冷水。他认为，中介行逆市跑马圈地谋求上市，更多考虑的是为风险投资商套现离场提供便利条件，而不是长远经营；长远经营的中介行应当夯实基础，而非一味地玩转资本魔方。

福美来不动产董事长胡正华也认为，一家公司IPO的一揽子成本大概要1000多万元，如果IPO仅仅为了圈钱，那意义就不大了。毕竟，同行之间的竞争是一场马拉松，而不是百米短跑。

目前迹象显示，创辉租售在折戟上海滩的同时，大本营深圳的门店也在萎缩中，在外围城市武汉等地也处于退守态势。这次在上海关闭的一些门店，更成了同行“逢低吸纳”的目标。如此来看，其IPO梦想应渐行渐远了。

烫手的购房款

尽管上海已经实施二手房交易网上备案登记制度，但在交易资金监管环节尚未作出统一要求。由于二手房交易流程相对复杂，目前在上海，中介行仍然扮演着资金监管的重要角色。

据本报调查，目前二手房交易中较普遍的资金管理办法，是由中介公司和银行共同监管资金的进入和支出。在买卖双方签订二手房交易合同时，银行同时到场，负责审查贷款人资质，初步审查通过后，买房人支付首付款给卖房人。凭借银行随后审查通过的银行贷款合同，以及其他相关资料，房产中介到房地产交易中心办理房产证和他项权证，他项权证和房产证复印件将交给银行进行抵押，贷款则在7个工作日内打进卖房人账户。

值得注意的是，这一交易流程中的部分环节存在着安全隐患。上海易居臣信房地产经纪有限公司一位金牌物业顾问解释，这是因为买方有时可能将首付款委托中介公司转交给卖方；另外，部分二手房交易是无贷款交易，于是就出现了“先付钱还是先办房产过户”的问题——在买卖双方都不信任彼此的情况下，房款往往由中介公司来保管，过户完成后，再由中介公司支付给卖房人；一旦出现类似于中天置业这样的中介公司，交易风险就会迅速放大。

采访中，10多名创辉租售的经理、店长并不讳言公司存在挪用客户资金的问题。据他们反映，创辉租售上海总部旗下的门店获得的诸多款项，诸如买卖与租赁的佣金、客户买卖的定金、房款等现金，在日常的运营中，并不是直接打入公司账户，而是一度直接打入深圳总部委派到上海公司的部分高层的个人账户。

虽然建设部一再明令房产中介不得管理客户交易资金，获取非法收益，但是，上海多位房产中介业资深人士向本报记者坦言，中介吃“差价”，挪用、占用客户交易资金，一直是业内“公开的秘密”，监管难度比较大。这当中，创辉租售自然难以“独善其身”。

据上海一家知名中介行负责人透露，创辉租售上海公司有一个内部激励制度，只要置业顾问能够说服买房客户把楼款放到所谓的“公司账户”上，就会获得经济奖励。小张向本报证实：“是有这样的内部制度，每实现一笔就可以得到100元的奖励。”

对房产中介来说，其所监管的购房资金是滚动的，只要有业务，就有可能源源不断地获得这笔资金。于是，部分中介公司便拿这部分资金用于“跑马圈地”，抑或进行资金拆借来获取利息收益。在楼市火爆时期，部分掌控上千亿元资金的房产中介，甚至具备了“类金融化机构”的某些特征。

但正是此做法，给二手房交易的资金安全埋下了隐患。一旦楼市出现较大幅度下滑，一些难以为继的中介公司就可能铤而走险，就容易出现中天置业总裁蒋飞卷款逃跑这样的事件。

至于创辉租售是否存在类似的资金问题，目前还不得而知。记者多次拨打其董事长林凤辉，及上海公司总负责人、华东A区副总经理肖建生的手机，均没人接听。（叶国靖/第一财经日报）