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购买力遭遇前所未有重创 珠三角楼市进入"寒冬"
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2007 年 12 月 29 日 
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银根趋紧,楼市购买力正遭遇前所未有的重创,以“9.27”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳,将珠三角一度价格快速飙升的楼市送入了成交量的冰冻期。

随着近期楼市成交量的不断萎缩,房贷新政及物业税的即将出台,珠三角开发商大改往日捂盘惜售的常态,开始采取大打折扣等方式抛售。但不管是投资者还是自住者却依然无动于衷静待市场变化。

珠三角楼市拐点已现?

10月黄金周期间,广东某大型楼盘开售,请来大明星成龙、范冰冰助阵,气势恢弘的广告在各类媒体集中轰炸月余。整个广州楼市似乎都笼罩在一片红火气氛当中,但其背后却已凉意习习。

据广州市房管局旗下的阳光家缘网站数据,10月份广州一手住宅签约均价11970元/平方米,攀上历史新高,比去年10月高出4941元/平方米,涨幅达到70%左右。但与房价攀升相对应的是成交量的减少:今年10月份共签约4491套,同比减少1658套,降幅近3成;今年10月份成交面积仅为55万平方米,同比减少15万平方米,降幅近2成。

各种久违的“折扣”开始重现,广州大道北某楼盘甚至打出2004年之前都很少见的“七五折”。白云区某楼盘除打折之外,还另赠送一成房贷。

值得一提的是,12月6日,广州市土地储备中心出让10幅地块。10幅地中,有5幅直接以底价成交,10幅地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。土地市场往往是房价走势的晴雨表,高价拍地直接拉升房价,低价成交意味着房价进入下滑通道。

按照国家发改委、国家统计局发布的最新统计,10月份全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨了9.5%,不过,尽管从数字上看房价依然坚挺,但是,深圳市10月份新建商品房销售面积只有9月份的一半左右,房价涨速也比9月份下降了10.35%。有人说,曾经位居全国房价冠军的深圳,现在率先感受到房地产市场的冬天。

进入11月以来,深圳楼市低迷依旧。来自深圳中原深港研究中心的监测数据显示,最近推出的楼盘中,销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成,其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面,新盘价格则有下滑的趋势。

目前,珠三角楼市已开楼盘普遍明折暗降,未开楼盘预售价下滑。国庆后,东莞、惠州、中山、珠海、佛山等珠三角城市楼盘销售量首先下滑,交易量下滑导致楼价开始松动。

观望心态弥漫市场

在珠三角楼市交易量下滑的情况下,不少开发商顶不住压力,纷纷加入打折的队伍中。与此同时,不少地产巨头也纷纷拿出特惠单位,并以额外9.7折、惠民购房大行动等一些折扣方式亮相。对此,不少开发商均表示心里没底。有开发商担心,楼价越降就越没人买。

一位不愿透露姓名的地产商坦言,现在只是拿出一些优惠措施来试探市场,如果买家仍然没有反应,接下来有可能会采取进一步加大降价力度。有关专家表示,每逢年底开发商资金回笼压力会增大,而目前又处于楼市非常时期,所以降价促销是必然的。

刚开盘的某大盘销售人员也表示,首批单位所有的价格优惠今后不会再出现,第二期的价格肯定会上调。因此,虽然可以看出近期报价有1000-2000元/平方米左右的下调,但称之为“雪崩”也许还为时尚早。广州光大地产的一位高层称,这是开发商和购房者的一场博弈。房价到底能降到什么程度,要看购房者能保持沉默多久,开发商能承受到什么时候。

深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕表示,现今深圳的房地产市场弥漫着一种微妙的氛围,买卖双方都在观望和试探。迫于房地产市场整体的回调压力,开发商已经开始采取暗中打折或者送精装的方式让利,但购房者明显不买账,他们也在观望。这种互相观望的心态造成了深圳楼市的交易量进一步萎缩。

高海燕说,由于担心会形成连锁反应,没有开发商敢于打出降价的招牌,反正长期的获利让他们拥有了雄厚的资本,等下去是最好的选择。世华地产关内住宅部营业副总经理梁文辉认为,房产商担心降价会引发楼市大崩盘,因此目前正在普遍“咬紧牙关”,集体硬挺,但随着宏观政策收紧,房价在近期有可能出现下降。

调控信号将更加强烈

国家发改委经济运行与发展研究室主任王小广再度语出惊人,“最近深圳房地产市场的调整,预示着房地产市场调整信号已经释放。”

11月下旬以来,加强楼市宏观调控的信号频现。一方面,由国务院部署的督察行动已经展开;另一方面,房地产信贷领域全面收紧。有消息表明,过快增长的房地产价格引起了中央的高度关注和担忧,新的调控政策有可能在明年相继出台。

一场酝酿已久的高规格督察行动即将在全国房地产行业内展开。据称,由“房地产调控部际联席会议”成员组成的督察组,于12月奔赴全国十多个城市,检查各地落实既有房地产调控政策的情况,其中房价与供应结构调整,将成为检查的重点。

从银行方面了解到,今年上半年,银行还在开展的房产抵押贷款业务、转按揭业务目前已基本暂停。开发商从银行取得开发贷款的难度进一步增加,投资者面临空前的资金压力。据了解,银监会目前正在对各商业银行房贷业务进行调研。11月26日,各商业银行已经上交了有关书面报告,随后各地监管局将会进行现场调研。业内人士称,此次调研将会作为制定明年房贷政策的依据之一。商业银行人士预计,监管层明年将可能在房贷额度上进一步控制,而对于房地产开发贷款的控制也将更严格。

明年新开工的项目将面临更加严格的制度规范,新的规范政策已经先期颁布。根据国务院新发布的《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》,从明年开始,总投资5000万元以上的拟建项目将被要求建立管理档案,并将信息披露公众。这一要求意味着对于新开工项目追踪范围的扩大和力度的加强。(林华)

来源: 中国证券报

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