加强房地产调控 鼓励扩大内需投资

北京大学金融与产业发展研究中心研究员窦尔翔：

房地产投资作为固定投资的重要组成部分，近年来调控效果差强人意，其原因具有系统性、复杂性。要治理房地产投资过热，要从以下几个方面着手：

其一，应对过热进行结构化调整。我国房地产市场供给结构过度市场化，因此要限制享受型需求，打击投机性需求，改善保障住房不足的状况。

其二，打破房地产金融过度依赖银行模式下所产生的“市场制造机制”和“价格的联合维涨机制”，是为房地产过热发展降温的“釜底抽薪”的方法。银行业在房地产金融中长期处于高度垄断地位，房地产开发商的开发资金60%-70%来自于银行。这种模式带来如下效应：一是市场和价格的制造效应。银行既给房地产开发商提供资金，又给房地产需求者提供按揭贷款，这是典型的市场制造机制。二是“价格的联合维涨机制”。这是指所有的市场主体都希望房地产价格不断攀升的机制：银行不希望房地产价格下跌，否则会成为不良资产。政府不希望作为公共产品的银行业产生信用风险。房地产开发商可以通过维持高房价来获取高额利润。购买者希望维持高房价获取高额租赁费和转手差价。由此可见，发展多层次房地产金融制度，才能降低房地产金融的强信贷依赖模式，从而降低市场制造效应和价格高企的单向运行效应。

其三，改革汇率机制，降低热钱对房地产市场的追捧效应。管制资金可以釜底抽薪，直接降低房地产的价格。应当是在降低经常项目顺差的同时，增加资本项目的逆差。

西南财经大学教授纪尽善：当前和今后相当长的时期内，我国对农业、高新技术产业、各种制约经济增长和发展的瓶颈产业、行业、项目，包括科教文卫、煤电油运等项目，坚持“五个统筹”，落实科学发展观，构建和谐社会，对各种重大项目的投资都应努力扩大。对这些项目投资的增长和扩大，都应实行积极的鼓励政策，扶持的优惠政策，倾斜的财政金融政策。

此外，政府在积极推进西部大开发、振兴东北老工业基地和推进中部崛起中，还应进一步发挥公共投资的功能，扩大政府对加强基础设施建设、加强生态环境保护和建设、加快教育和科技发展、调整产业结构、加大改革开放力度等重点项目和领域的投资，发挥政府投资在扩大内需中的积极作用。

记者访谈

加大利率汇率调整力度 严防经济过热和整体通胀

刚刚结束的中央经济工作会议确定了明年我国经济工作的主要任务、基本调整政策和改革方向，为明年国民经济发展指明了方向。会议指出的各项任务真实地反映了实事求是的精神和科学发展观。日前，记者就落实综合调控的国民经济科学发展观、严防经济过热和整体通胀等热点焦点问题与中国民生银行首席经济学家王靖进行深入交流。

记者：中央经济工作会议已洞察到我国经济经过数年的高位运行呈现升温过热的趋势。提出了若干纲领性决议，尤以货币政策从紧的对策目标更值得我们关注与深思。它的深刻含义在哪里？

王靖：它意味着党中央要以内外紧缩之举来熄两头过热之火。

岁末年终，在最终的经济数据尚未敲定之时，仅就十月乃至十一月可统数据来分析，整个国民经济全年处于高位运行：投资与信贷总量、通货膨胀率、GDP增幅、资产价格溢价均已达到十年高位；经济内外失衡日显；流动性过剩不减，呈“四高、一过、两失衡”的态势。

以高投资，大量信贷放款，居高不下的房地产，股市的资产膨胀以及不断攀升的通货膨胀为表症的内热和外汇储备高企，“双顺差”不降，人民币汇率升值压力及贸易摩擦的加剧为代表的外热，形成了我国目前经济的内外失衡局面。货币政策决策层今年一直对内热极为关注，尤对通货膨胀甚表担忧。

在经济工作报告中，决策层已将利率和汇率的改革任务明确地提出，货币政策应是解决经济内外平衡问题的关键。要提倡协调利率政策和汇率政策的互动，不可单一，更不可相悖。加强汇率机制的市场化政策，扩大人民币汇率弹性和波幅是对利率政策措施的强力补充。它可以有效地吸收过剩的流动性，抑制通货膨胀。

记者：长期以来，我国的金融市场价格一直处于扭曲之态。在利率和汇率上的表现尤为明显。您对明年在这两方面的改革怎么看？

王靖：可以预计，明年在这两方面的改革力度要加大，关联性也会加强。

具体来说：首先要在充分就业的基础上继续调整人民币的基准利率，尤其是存款利率。存贷款利率仍需不同步上调，居民储蓄存款相对CPI指标不能为负，这也是保护大多数储户利益，营造和谐社会的要求。当然同时控制CPI上涨，降低通货膨胀也是另一方面的措施。存贷款利率非同步上浮，可促使银行改变经营模式，推动我国商业银行更快地步入国际银行的竞争行列。然而上调利率时也应考虑到企业的发展和银行信贷的链条连续性，更要注意不可引发以套利为目的国际资本的大量流入，加速流动性的过剩。所以，利率变动应统筹兼顾科学定价。尤其在来年紧缩信贷的初期可采用监管部门窗口指导的行政措施。此外，央行要加速利率市场化的实施进程，稳步推行利率市场化。为利率政策协调并用的一种相互配套的政策手段就是汇率政策。