然而，在平淡的楼市表面下其实滚动着各种错乱的关系。4月前半月，北京住宅销售量仅为去年同期的60%左右，而价格却始终处于高位。细细体味，错位可谓是四月楼市的最集中体现，而这样的体现来源于市场客观因素之间形成的不协调，比如供求关系、价格体系及供需双方心态等等。

错位1 签约量降VS存量未减

按照多年来传统的开发销售习惯，每年的4月是北京楼市放量和销售的首个高峰期，楼市也由此开始进入了销售旺季。然而，今年却大不同了。

进入4月份以来，北京日均期房签约仅为307套，相比去年4月份日均期房成交量达到500套以上的现实，今年4月的期房销售量仅为去年同期的60%.显然，这也将使4月难以成为年度日销售最多的月份。

同时，来自北京房地产信息网的数据显示，截至4月17日，北京在售期房和现房达到98364套，而这个数量与去年12月底110491套的住宅量相近，按照目前的销售速度，即使没有新的项目入市，现有近10万套的存量，也足够维持今年一整年的销售。

或许这样的开端，注定了4月京城楼市各种组成因素发生强烈的变化。供需之间关系的反向错位成了今年4月北京楼市典型体现之一。

错位2 价格高涨VS销量锐减价格和销售量之间的背离

对4月楼市来说则是最具有杀伤力的。购买力的下降和销售价格的持续高位上涨成为4月楼市最不和谐的表现。虽然销售量仅达到去年同期的60%，而价格上涨的速度则已经超过了去年同期的10%左右。

国家发改委刚刚公布的数据再次见证了北京房价飙升。据其公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，今年一季度北京楼市新建商品住房销售价格同比上涨9.7%，持续高于全国的平均幅度。来自北京房地产交易管理网的数据显示，4月上半月，京城新开盘销售的11个项目中，售价低于8000元/平米的只有3个，且全部位于房山、昌平等远郊区域，销售价格最低的为位于房山区燕化星城东侧的绿城百合公寓，为4380元/平米。即使是其他在售的老项目后期，其销售价格也纷纷进入了快速上涨的通道，比如位于双井桥的富力城4月18日前销售均价为17000元/平米，而18日后则骤增至19000元/平米了。

错位3 开发商涨价VS购房者观望

虽然每次开发商为其项目价格上涨都找了充足的理由，但其在销售量急剧下降的同时，还反其道而行持续上调价格，这进一步折射出开发商目前的心态：在价格压力和销售压力的双重重压下，力挺房价是想保持住目前这个既成的高价位市场。

对此，有业内人士分析认为，京城楼市出现了无序快速上涨的局面，尤其是有些热点区域，区域内开发商房价追涨风气甚重。比如，亚奥区域的房价多数接近18000元/平米，区域内开发商乐观地认为到6月份销售价格突破20000元/平米大关，甚至很有可能达到25000元/平米。

记者发现，目前包括朝青板块、百子湾板块、上清板块在内的住宅售价基本上都已超过每平米1万元。购房者和投资客在面对目前高位房价的压力下，已经有不少人表示无法承受或者不认可这个暂时的价格体系。央行发布的调查结果，也进一步证实了目前北京住宅市场销售减弱的趋势。目前央行公布今年第一季度调查数据显示，居民的购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民比例，从上季度的17.5%降至16.5%.观望情绪再次浓重的同时，开发商和购房者对价格认同的错位表现得淋漓尽致。

4月的京城楼市给人更多的感觉是混乱和拥挤，各种楼市表现因素和各种角色人群，都在这个错位因素组成的楼市起伏不定。

◎异象1 高价大户型销售冷清

有调查称，3月份起七成单价万元以上的楼盘销量为零“从3月份到现在，我一套房子也没卖出去！”本周三，宋晓文叹了口气对记者说。

宋晓文是北京东部某高档楼盘的一位销售员，其所在项目以160平米以上的大户型住宅为主，现在的售价约为14000元/平米。“虽然销售量不是很大，但从开盘以来，老板还是再次将售价提高了500元/平米，但我已经明显感觉到销售吃力了。”宋晓文首次感受到这种来自楼市的冷清。

［现象］

销售员1个半月没卖出1套房

从3月以来没卖出一套房的业绩让已有3年销售经验的宋晓文“不能接受”。宋晓文是从去年3月份到这个楼盘从事销售工作的。楼盘位于东四环附近，当时的精装修售价为9000元/平米，推出的户型也集中在90平米左右，“买房的人相当多，当时销售员之间很少出现争抢客户的局面，每个销售员一个月内基本可以销售3套左右，一个月下来整个项目可以售出约40套房。

今年春节过后，该楼盘开始销售160平米以上的大户型，价格也提升到13000元/平米，每套房的总价达到了200万元左右。从这个时候开始，宋晓文就感觉到销售有些吃力。

本周三，记者在宋晓文所在的售楼处看到，偌大的售楼处冷冷清清，宋晓文在看杂志，其他几个售楼员则在闲坐聊天。“按照往年的经验，3月份起售楼处就开始热闹，大批购房者会来看沙盘，而今年，到现在都快4月底了还没有什么起色。”宋晓文说，一个半月都没有卖出一套房让她感到很沮丧，但在这个售楼处，和她一样“没开张”的售楼员占到了一半。

单价超14000元楼盘严重滞销据

宋晓文打听，其他以大户型为主的高档楼盘的销售情况也不好，尤其是售价超过14000元/平米的大户型楼盘几乎都是一片冷清。“销售人员以提成为主的，一个月不开张就相当于下岗。”宋晓文苦笑着说，按照此前的京城楼市局面，遇到这样的情况业务员早换楼盘了，“但是现在高档大户型楼盘的销售情况都基本相似，不是我不想换楼盘，而是没有楼盘可换。”记者走访了朝阳区多个高档大户型为主的项目发现，不少售楼处都冷冷清清，很少有购房者进行咨询。而进入4月份之后，售价超过14000元/平米的高档大户型项目更是出现了严重滞销的局面。比如，去年11月开盘，售价达到14500元/平米的华源冠军城二期以160平方米左右的三居为主，截至目前仅销售了12套；均价23000元/平米的US联邦公寓，主力户型集中在160平米以上，4月以来销售也不理想。而据《楼市》市场研究部所做的一组调查显示，从3月开始，北京单价万元以上的高档住宅销量整体狂跌，其中七成以上的楼盘销量为零套。

新盘下调1500元，“跳水”开盘宋晓文说，她们老板现在对于这样的市场情况也束手无策。“老板的想法是扛扛或许能够坚持过去，但他给销售总监压任务，要求他这个月带领我们销售掉25套房子。”不过，宋晓文发现，近日个别区域的高档住宅楼盘在开盘时价格有所“回归”。她说，这或许是房价开始回归理性的开端。比如，朝阳北路某项目以12500元/平米开盘，而此前其宣传的开盘价为14000元左右。

而记者日前从知情人士处得知，宋晓文所在的楼盘，三期开盘价也将调整为12500元/平米，原因是“整个高档住宅市场销售不佳，老板又要求今年清盘，所以希望通过调整价格促进销量。”

［探因］

高房价令买家暂缓购房计划“我对自己的销售技巧很有信心，但销售吃力主要是购买人群减少了，客户的购买心态发生了变化。”宋晓文感触最深的就是，现在的买房人，尤其是高档住宅买家关心的焦点已经从“房屋是否能增值”转到“房屋是否能保值了”。

本来在3月份宋晓文有可能卖出一套房子的。当时一位准备“二次置业”的购房者看中了162平米的三居，售价为13200元/平米。但4月初她再次致电该客户询问是否购买时，对方告诉她，经过和丈夫商量后认为目前楼市前景不好把握，因此决定看看再说，暂时不购买了。

在高价大户型房前打“退堂鼓”的还有嗅觉灵敏的投机客。在宋晓文的客户中，就有几个曾经的房屋投资者现在成了股民和“基”民。“其实何止是买房人，连我们这些售楼员现在也用炒股来打发无聊时间。”而据宋晓文对到其项目咨询的购房者观察发现，不少购房者确实有强烈的购买需求，但就是因为该楼盘户型大单价高，结果总价都达到150万元以上而放弃。“有个月收入8000元的外企白领，听到一套房的总价后直摇头说买不起，现在不是人们主动不买房，而是被动买不起。”

◎异象2 万元以下中小户型一房难求

一季度20个单价万元以下中小户型盘销售率达62%，4月份小户型房入市量少供应告急

［表现］

“5个人托我买小户型”“上周就有5个人托我买小户型房子。”张小米说。张小米是北京楼市的资深人士，以前也陆续帮朋友买房，但却从来没像最近这样让他感受到大家对中小户型的急切需求。

据张小米介绍，上周有5个人几乎同时找到他，有人想买管庄的北京新天地，有人想买百子湾的金泰先锋。而这些房子全部都是小户型，且单价都在万元以内。与以往不同的是所有买房人都说不需要打折，只要能拿到房号就行。

“房源实在紧张，每个户型都有好多人盯着，能买到就不错了。有的人偷偷给销售员留下定钱，希望能最先得到房源的通知。”张小米感言。

而这种紧张的买房心情，陈先生在去年就体验过了。寒风中，陈先生裹紧大衣，从帽子和大衣的缝隙处看着与他裹得一样严实的购房者。这是去年12月16日，小户型项目东亚望京中心开盘时的一幕。开盘之前的售楼处外，排队的已经有近200人了。

强大的刚性需求让小户型飞快售出。“当天前往售楼处看房的客户达到了1200人，下午3点，320套小户型全部售出。这个数字占到了东亚望京中心B座总套数的60%.”东亚望京中心销售经理张欢介绍。

低价小户型开盘几近售罄来自中大恒基不动产营销市场研究中心的统计数据显示，今年第一季度开盘入市楼盘93个，其中平均待售面积为100平米以下的中小户型楼盘有30个，占开盘总量的32％。第一季度入市的30个楼盘合计供应10751套新房，至目前为止销售了6367套新房，销售率达到59％。其中20个单价在万元以下的楼盘，供应新房5060套，销售3136套，销售率达到62％，其中阿尔法社区、新城阳光等价位较低的楼盘已经售罄，同时推出近3000套房源的茶贸国际中心到目前也已售出60％左右。

记者从北京房地产交易管理网了解到，截至目前，4月份已获得预售许可证的楼盘共13个，其中只有4月7日开盘的苹果派后期为中小户型，供应新房182套，占总量的8%，而在开盘后短短10天已经售出近100套，销售率达53％。

［探因］

小房比例仅占三成，供应量不足尽管中小户型需求旺盛、持续热销，但由于目前北京市场上很多开发商很看重大户型产品带来的丰厚利润，使得市场上的中小户型长期以来占比很低。

伟业公司董事长林洁介绍，目前商品住宅市场上的小户型和大户型的比例为3：7，而居民收入情况是中低收入和高收入的比值为8：2.因此，小户型因其低总价，能够很好地满足广大中等收入家庭的住房需求，所以需求旺盛。

“就目前中小户型产品的整体供应来说，无疑是供小于求的。希望在中小户型市场走俏的促动下，开发商更合理地设计空间、满足大家的梯级消费模式。”中大恒基不动产营销总经理王述如是说。

不过也有业内人士表示，尽管“90平米占70％”的新政已执行，但还有一些开发商在寻找机会多建获利更多的大户型，那么，改变小户型一房难求的局面还需假以时日。

■网络调查·北京八成人称100平米以下户型难买

截至4月19日13：00，新京报联合某房产频道展开的针对北京购房者的网上问卷调查，共有1548人参与，八成多的购房者认为100平米以下的中小户型难以买到。

有近六成人数选择最高能接受的商品房销售均价为5000元/平米，而心理底线在9000元/平米及以上价位的人总共不到参与问卷调查人数的16%.然而，目前北京三环以内普通商品房销售均价几乎都已达到万元级，现实房价与公众普遍期望价格相差了近一倍。

调查参与者中，超过七成人数认为北京房价在2007年仍然会是上涨趋势，而认为政府在保障性住房方面还不够努力，选择“不能让人满意”的接受调查者占到了82.28%，加上肯定了政府努力但怀疑最终效果的近一成比例调查参与者，有约97%的调查参与者对政府在保障性住房方面的努力持批评、怀疑态度。北京市政府从4月开始加大了对限价地推出的力度，但要转化为保障性住房至少还需要1年时间。这也使得调查中超过六成参与者选择了犹豫或者直接推迟购房计划。

此外，超过八成的调查参与者开始考虑购买二手房，则在很大程度上是由于目前北京中小户型房难买、保障性住房又买不到等原因造成的。

◎异象3 17天仅13项目开盘入市

此前业界预计4月份共有70个新老项目开盘

［表现］

入市纯新盘仅2个据中大恒基、中原地产等多家代理公司此前发布的调研统计显示，北京4月份将迎来项目入市的高峰期，70个新老项目开盘入市，普通住宅项目数量为65%.然而，截至目前，4月已经过去了大半，实际上市销售楼盘数量却大幅缩水、少得可怜。

北京市房地产交易管理网数据显示，4月份前半月取得预售许可证的项目只有十几个，而且多为老项目后期，新项目屈指可数。中大恒基的相关统计数据也表明，截止到4月17日，京城已开盘项目只有13个左右；其中纯新盘只有两个：天安国汇和映天朗；中小户型项目则只有一个，即苹果社区。“而去年4月开盘项目个数是50个左右，相比去年一季度54个的开盘量，去年4月较前三个月有很大幅度上涨。”中大恒基有关人士表示。

中大恒基等多家专业研究机构相关人士都表示：“此前估计4月份最后十几天京城楼市集中放量，从而使整个4月份项目入市量增至此前预期的70个，但从现在看这基本已无可能。”

［探因］

购房人观望，开发商推迟入市4月楼市到底怎么了？有媒体甚至发出“楼市是否再现捂盘”的警告。记者从京城多家开发商及专业机构获悉，多个新老项目本月推迟上市原因较为复杂。一位不愿具名的开发商说：“购房者持币待购是不少项目推迟入市的一个重要因素。最近几个月京城楼市成交量并不理想，这种情况下，哪个开发商推盘都会费些思量。”在京东一项目现场，前来看房的一位购房者告诉记者：“今后一段时间政府部门将会推出大量低价房，让许多人充满期待。”的确如此，今年两会期间，北京市政府承诺建设“两个一千万”保障性住房；近期三块两限地上市，房子建成后售价最高都不超过7000元/平米；而对于经济适用房，政府已表明：销售目标群体不仅仅针对被拆迁人员。

京城一位资深业者还表示，不排除“90平米70%”政策的出台令诸多开发商不得不对原有规划设计进行调整，延缓了小户型住房的供应时间。

◎异象4 二手房买卖呈冰火两重天

大户型二手房降价抛售；上半月小户型成交量同比增加近两成

［大户型］

总价高回报低，热点区域大户型“贱卖”“北京有降价的房子？”4月初，记者第一次听到在“我爱我家”有大户型降价抛售的消息时感到很意外。随后记者调查发现，大户型抛售已经不是个案，而是包括雅宝公寓、棕榈泉公寓、现代城、富力城、韦伯豪、深蓝华亭、大西洋新城、天创世缘等分布在北京各个热点区域的楼盘。

富力城一套近200平米的二手房，挂牌价为8700元/平米。而此前富力城中小户型的二手房单价在1.2万元左右。西直门某高档公寓210平米的大户型，居然以150万挂牌在我爱我家门店出售，每平米单价不足7200元，同区域的同类楼盘，120平方米左右的户型价格约为12000元-13000元/平方米；亚运村天创世缘150平米以上户型3月售价为8000元/平方米，而120平方米左右的户型价格能达到10000元/平方米。

究其原因，主要有两个方面：大户型总价高，单价万元便成为了部分项目的一道门槛，而高档住宅的租金最近几年一直在下跌，尤其是高档公寓，150平米的大户型租金两年来下降近两成。

［小户型］

小户型成交占四成，均价预计将破9000元“三四月份以来，我们公司隔几天就能卖出一套小户型。”记者从北京多家经纪公司了解到，小户型二手房成交火爆，有异军突起之势。据北京中原统计，3月12日至4月12日这一个月的时间中，小户型二手房的销售量占总销售量的40.2％，比2月份提高了3.1个百分点，比1月份更是提高了4.1个百分点。

链家地产的统计也显示，4月上半月，90平米以下小户型成交量同比上涨16.7%，主要集中在朝青、清河、安贞、石景山、通州、六里桥等六大区域。在价格方面，90平米（含）以下二手房成交均价达到8704元/平米，而且由于其需求仍然旺盛，4月底小户型二手房成交均价预计将破9000元/平米。

投资自住需求刺激小户型交易量上涨陈先生新近购买了一套75平米小户型，目的是为了投资。他说，这主要是因为小户型的总价相对较低。此外，小户型的各项税金、物业费、取暖费、装修费、贷款利息等费用都比大户型低，而且即使不能在短期内将房屋出租或出售，也不会给生活带来太大影响。

专业人士指出，北京二手房市场上60平方米以下房屋交易活跃主要是由一些投资者支撑，占到20%左右，60-90平方米这一范围内成交占到60%左右，而90平方米以上占到20%. 60-90平方米成交占主流，主要是因为这一面积对于投资和自住来说，都相宜。