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都是低价招商惹的祸 土地使用费年流失近550亿
中国发展门户网 www.chinagate.com.cn  2006 年 09 月 19 日 
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都是低地价招商引资惹的祸

“从2005年的情况看,全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元,而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元,其中中央部分约为70亿元。”也就是说,全国新增建设用地使用费一年流失近550亿元。为什么会出现这种局面?近日,国土部耕地保护司司长潘明才表示,除了投资拉动外,一个重要原因是地区之间恶性竞争,采取各种手段竞相压低地价招商引资惹的祸。

“今后,我国的新增建设用土地有偿使用费缴纳标准将提高一倍。”潘明才表示,我国被征地农民补偿标准偏低,而各地盲目扩大城市建设规模的现象很广泛。从当前地价构成看,土地取得成本(征地补偿安置和拆迁费用)、开发成本(几通一平费用)和政府收益(相关税费和土地纯收益),大体各占1/3,其中被征地农民补偿安置费用明显偏低,而一些城市扩张用地的冲动很强烈。为此,我国将提高新增建设用地有偿使用费等相关税费标准,同时确保被征地农民原有生活水平不降低。而标准的提高,可以加大城市规模扩张的经济约束。针对一些地方新增建设用地不依法报批,国土部明确规定,新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围,以当地实际新增建设用地面积为准。

当前,土地调控中的一个突出问题是工业用地供应总量过大、增速过快。根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析,工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%,高于房地产开发用地及其他各种类型用地。从今年上半年看,工矿用地总量同比增加12%,增幅较大。

“这其实是多年来困扰土地管理部门的老大难问题。”潘明才告诉记者,长期以来,我国工业用地主要以协议方式供应为主。为了防止低价出让土地,国家出台了多部法律法规。从1995年的《城市房地产管理法》和原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法,到2001年国发15号文件、2003年部发21号令,再到2004年国发28号文件,都对制定和公布工业用地协议最低价标准有严格规定。此外,《刑法》也有明确的规定,非法低价出让土地情节严重的,要追究刑事责任,判三年到七年有期徒刑。

“尽管要求是严格的,但政策执行得并不理想。”潘明才实话实说。从国土资源部土地利用司掌握的情况看,目前全国仅有1/3的省制定并公布了协议出让土地的最低价标准,1/3的省正在研究制定过程中,另有1/3的省根本没有制定标准。“在这项政策落实中,我们发现不少地方普遍存在顾虑,担心制定了工业用地最低价,实行招拍挂会影响招商引资,影响地方经济发展。不少地方在等待观望,有些地方在制定最低价标准时存在行政干预,地方政府领导往往要求本省的标准不得高于周边省份。这样一来,制定最低价标准就有可能流于形式。”

“更严重的问题还在于,尽管有些地方制定并规定了最低价标准,在出让土地的时候,明面上也没有突破最低价标准,但背地里却以各种形式给予补贴和返还,导致事实上企业仍以比较低廉的价格获得土地。而且这种行为很难调查取证,因为都是背后暗箱操作,很难追究责任。这其实是一种变相低价出让土地的行为。”

潘明才表示,地方政府为招商引资,竞相压低地价,搞恶性竞争,这种现象各地已比较普遍,并有愈演愈烈之势。他认为这种做法造成的危害十分严重。第一,它造成工业用地低成本过度扩张,助长了大量低水平重复建设,对固定资产投资规模过大也起到了推波助澜的作用。第二,它破坏了公开公平、竞争有序的市场环境,影响了区域的协调发展。第三,由于土地出让的价格没有反映市场的真实价格,造成了国有土地资产大量流失。第四,它造成土地资源的低效利用和闲置浪费。由于土地取得的成本低,大家自然多占少用,粗放利用,闲置浪费,出现了所谓花园式工厂等浪费土地的现象。第五,这种做法也导致对农民土地权益的侵犯,因为地方政府通常会将经济代价转嫁到农民头上,低价出让土地的结果,就是压低征地补偿费。

据记者了解,围绕建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,国土资源部目前已着手制定统一的工作方案和技术方案。这次统一制定工业用地最低价标准,借鉴了新增建设用地有偿使用费征收和公布办法。据潘明才介绍,国家建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,并不是全国工业用地一个价格,而是要根据全国土地等级、基准地价水平等综合平衡后分等级确定,要体现国家区域发展政策,由国土资源部统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。

“有了一个真实反映市场供需的价格标准,才有可能真正杜绝地方通过财政、税收等各种手段进行补贴和返还,私底下搞优惠的现象。国土资源部制定标准的时候,将重点防止变相的低价出让、返还和补贴。同时,这是我们部今年下半年的工作重点。”潘明才说。(洛涛)

来源: 经济参考报

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