本月底，来自欧美的5家投资公司的高层代表将按照原定计划飞抵北京，与以往经常穿梭于中国内地各城市的不动产基金不同，这一次，5支海外基金不约而同地将目光瞄准了北京可以用作酒店的商用物业。此次北京之行，他们所准备的预算将近百亿美元。

一年之后在北京召开的奥运会，成为了促成他们此行的最大原因。而进入2007年以来，具有投资风向标意义的海外基金，则顺理成章地把目光投向了酒店物业。

急迫的境外买家

酒店投资服务机构仲量联行酒店集团最近公布了一则消息，4月中上旬，该机构成功协助第一上海投资有限公司下属第一上海创业投资有限公司将昆山商贸饭店以5800万美元的价格售给了Kingdom酒店投资公司——这是一家中东阿拉伯背景的公司，而在此前，仲量联行还成功促成了无锡喜来登大饭店的交易。

显然，这仅仅是个开始，外资收购中国内地酒店物业更大的风暴正在北京酝酿：“我暂时不能透露这些投资公司的名字，但我可以告诉你他们分别来自美国、英国、瑞士和德国。其中有两家是酒店集团，两家是资产管理公司，还有一家是房地产基金公司。另外，我们自己也是一家在英国注册准备在中国香港上市的封闭式基金。”说这话的是盖小姐，她在中国城市资源投资公司负责俱乐部业务。

同时，她所在的机构还是上述5家海外基金在北京委托的“买手”，最近，她和她的同事异常忙碌，频繁联络地产圈的朋友，寻找有出售意向的酒店或者建筑综合体。时间一天天迫近，她们必须尽快筛选出一批项目，好让准备了数百亿美元到中国收购项目的外资老板们不虚此行，以至于和她接触的开发商都纳闷，一向出手十分谨慎的海外基金，怎么变得如此急迫？

盖小姐对客户们的解释只是前一个原由——北京2008年将举办奥运会，外资想抓住这个时机。事实上，后一个理由更重要，目前已经有数百只基金在盯着中国的房地产项目、尤其是那些可以持有经营的项目，如酒店、公寓、商业、写字楼等，先下手为强。

尽管盖小姐的工作抓得很紧，但最近接触的几个酒店项目都反映，在他们之前已经有些外资基金上门谈过合作了，其中精明的企业发现买家多了之后，甚至已经开始趁机抬价。

“不过，我们有信心做几单好生意。”盖小姐说，“尽管这些投资公司尚未在中国房地产领域有过实质性投资，但进入中国内地已有一段时间，对情况都比较了解，同时他们手里直接掌控着几十亿到几百亿的美元，对看好的项目可以一次性付款。”她强调。

受宠的酒店物业

现在，盖小姐所搜索的范围集中在北京的CBD、奥运村周围、王府井与西单一带，已有8个封顶的项目已经进入她的视野。虽然对于她的海外合作伙伴最后通过何种途径完成收购并不清楚，但她十分确信，北京的酒店类物业正在成为外资的“新宠”。

仲量联行酒店集团副总裁吴雨墨对外资的心态有着深入的洞悉：“最根本的原因有两个：一是2005年12月中国政府取消了酒店不允许外资企业独资经营的禁令，二是中国酒店的房价（指每晚平均房价）连续5年（除了2003年非典特殊时期）保持了10%以上的两位数增长，这在全球市场都是极为罕见的。”他说。

吴雨墨还告诉记者，近5年来外资非常关注中国的酒店物业，先是港资和新加坡资本，最近半年欧美基金和中东的一些资本也加入进来。

中信证券市场研究部首席研究员王德勇日前在参加“财经讲坛”活动时也指出：“在几十年的城市化过程中，国际经济中心城市核心区域的投资性房地产价格的平均涨幅是17倍，包括写字楼、酒店和商业。这个规律在中国部分地区刚刚显现，这个过程还会持续。”

专业人士认为，酒店物业的魅力还来自于自身的产品特性。由于酒店是长期持有型物业，所以不仅给业主带来可观的现金流，物业本身还会随着房价的增长而升值。“我记得有家在深圳上市的公司主营业务就是酒店，它的市值和现金流的比率接近100倍。” 吴雨墨说。

记者了解到，目前，境外资本投资中国酒店物业首先盯牢北京和上海。北京2008年的奥运会、上海2010年的世博会分别为这两个城市的酒店经营创造了特殊的市场机遇。

不过，这两个城市对外资的管理与审核相对严格，影响了外资的投资效率，所以近年来他们也把目光投向了操作上相对便捷一些的二线城市的项目。其中，天津对外资的政策相对宽松一些，那里的项目也因此受到青睐。

制约的“限外政策”

据了解，瞄上中国酒店的一部分外资都是跟随着国际酒店管理的品牌企业进入中国的。随着国内酒店开发量的增长，万豪、喜达屋、雅高等国际著名酒店管理机构都加快了跑马圈地，在他们背后都有与之关系密切的基金或投资公司。从某种意义上讲，酒店管理机构扮演了投资基金开路先锋的角色。

不过，外资的酒店购买热情变成行动还需要克服很大阻力，阻力首先来自政策层面。宏观调控对外资投资中国房地产业的限制，尤其是限外令的严格规定，在很大程度上起到了减缓这股投资洪流势头。

据有关人士测算，外资目前在中国成立独资公司的审批程序需要6~12个月时间，注册资金须达到总投资的一半，无论时间成本还是资金成本都是高昂的。外资不在中国成立独资公司，那么资金的落地与未来的退出都面临很大问题，也就是大家通常所指的结汇难题。日前北京一个原本和外资签订了转让协议的商业项目又重新挂牌出让，据说就是因为结汇问题不能解决。

另一重阻力来自买卖双方，二者的期望值都很高。内资开发商往往用住宅、商业物业开发的思路看待酒店物业，因为酒店建造成本远远高于普通住宅，开发商就认为售价应该比住宅高一些，卖的时候是以每平方米计算价格的；而外资买家认为，酒店交易的核心是现金流，他们根据酒店未来经营收益水平的评估来衡量物业价值。由此，双方的期望值会存在很大差异，并最终影响到成交。谢红玲